谨防房屋买卖交易中的风险

　　今天本律师和大家聊聊个人在房屋买卖交易过程中应该注意的问题及法律防范，交易房屋种类包括商品房、城改房、经济适用房及房改房等情形，本文主要以商品房买卖为例进行分析介绍，具体如下所述，希望对各位购房者及出售者有所帮助。

　　购房的三个阶段

　　第一阶段，购房前的准备。

　　首先确定自己在所住城市符合当地房屋交易限购政策，这一点非常重要，要引起足够重视。随后购房者应该慎重的选择预购物业的详情，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，是不是学区房等因素。另一点非常重要，购房者应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。最后确定所购物业后，在商品住房意向平台上进行预购登记。

　　第二阶段，签订内部认购协议书和商品房买卖合同，这里包括签订补充条款。

　　购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验“五证”。其他要点包括交付定金、签订认定书、选择付款的方式及随后签订商品房买卖合同，每一步都需要仔细考虑并咨询专业律师。

　　第三阶段，交房和办理不动产权登记。

　　开发商在办理完登记后，购房者签收“两书”，交接物业，申领不动产权证。

　　具体的法律问题和风险

　　第一、读懂售楼书及保证售楼书的内容具有法律效力。

　　售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否标识商品房具有预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。

　　如果看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，最终购买的房屋不象售楼书中所描述的情形。比如开发商承诺的房屋面积是否都能够写入将来签订的正式合同里边去，又比如开发商承诺有学校、绿地及其他设施，这些不一定写入正式合同，但是必须承诺明确，尽量要求售楼部给你出示承诺书，保证预购时的房屋情况与将来交房后的情形相符并要求把售楼书的内容在签订正式合同时写入合同中。如果将来不符，那么开发商构成商业欺诈，需承担相应责任。

　　第二、注意认购书及单据里的定金、订金的区别。

　　在售楼书验完以后要签订认购书，涉及缴纳定金问题。这里要特别提醒购房人，认购书里的定金、订金的区别。定金是一个专门的法律概念，属于担保范畴，其目的在于对合同的成立及履行起到担保作用，违反需要按照定金罚则承担责任。订金的作用只是起预付款作用，收到订金的一方不履行债务的只能要求返还订金而已。这里边的门道很多，有时候开发商的售楼部让你转款交纳相关费用，但是不给你出具任何凭据，所以一定要索要交款凭据。这里还需要注意一定是对公转账，不能对私和不能向非开发商的银行账户转账。另外，购房者在签订认购书的时候，一定要约定在签订认购书之日到签订正式买卖合同的期限，这样对作为消费者的购房者应该是比较有利的。

　　第三、签订正式房屋买卖合同的细节。

　　购房者和开发商签订正式的商品房买卖合同之时，需要再次仔细审查开发商的资格和“五证”。“五证”的概念，第一是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建筑工程施工许可证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证。其中前两个证是由规划部门核发的，施工许可证是由建设部门核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由国土资源和房屋管理局核发的。如果所购物业是现房，根据有关规定开发商已经不需要办理预售许可证了，则应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记;如果是期房，那么一定要注意你签订的正式合同里的房屋栋号是否在预售证里有所体现。

　　第四、房屋交接应该注意的问题。

　　买完房以后还要查验或者叫验收“两书一表”，是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的三份法律文件，即竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书。

　　其他类型房屋买卖交易风险的特别提示

　　其他城改房、经济适用房及房改房适用的交易规则好多与商品房类似，本文不再展开，大家遇到问题可以给本律师打电话或当面见面咨询。本文针对房产中介居间问题给大家进行一下风险提示。

　　中介方作为居间方一手托两家，是有正面作用的，这一点不能否认。但是居间中介行业鱼龙混杂，作为专业人士，很多中介存在吃房问题及套路贷、租赁贷问题。大量中介方为了自己的利益，在签订定金协议及存量房买卖合同时，合同里边均暗藏杀机，作为老百姓是很难区分的。当你自己发现深陷其中不能自拔时就已经晚了。即使你为了维护权利通过起诉或仲裁来解决自己权益受到侵害的问题，但是不管你是做原告还是被告，法律诉讼是漫长的。中介的立场很可能决定你官司的输赢，这时你的财产的命运就掌握在他人的手里。所以如前文所言，不管购买或出售哪类房屋，建议聘请专业律师介入期间，帮助你排疑解难，凡事预则立不预则废，一定是这样的。我可以帮助大家算一个经济账，中介一般取费在房屋成交价的1.5%-3%之间，100万的房屋，中介费在20000元上下，大家其实不知道还有很多费用是多交的，比如按揭贷款购房的担保费、资金费等隐性费用，羊毛出在羊身上。而一般专业律师介入其中，咨询收费及陪同购房，一般情况下5000元撑死了，很多中介的隐性收费也被防止了，何乐而不为。

　　最后告诫大家，不要心存侥幸、不能任人宰割，房屋交易都是大额现金交易，不防一万、只防万一。我们一定要学会能够控制的风险一定要控制，专业人干专业事，我们顺路搭车，平安是福!