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广州商品房合同律师天河鑫霆无证预售商品房：

时间：2019-06-11

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所
一、同案异判：合同效力与裁判理由

西安房地产开发商闻天公司在商品房售出两年后，以无证销售致合同无效为由将12名购房者告上法庭。

西安市长安区法院一审判决认为：“《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。’……本案争议焦点应为原、被告双方所签订的《紫杉庄园内部认购合同》的性质。如涉案合同系商品房预售合同，则应适用《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定确认该合同为无效合同，如涉案合同非商品房预售合同，则反之。……因此，本院认为涉案合同应为商品房买卖合同。因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，故原、被告双方签订的该合同应为无效合同。本院已向被告李琛茹释明合同无效之后果，因法庭辩论已经终结，且被告李琛茹仍坚持其答辩意见，故其可另案起诉，本案不予处理。”

在此之前，2016年北京市密云区法院、2018年西安市未央区法院，均以同样的根据、相同的理由认定商品房无证预售合同无效。

上述闻天公司一案的购房人不服长安区法院的一审判决，提起上诉。西安中院终审判决的理由为：1、闻天公司在自身合同目的已经实现情形下，面对房地产市场出现价格大幅上涨而主张合同无效，违背诚实信用原则。2、闻天公司签约时未取得商品房预售许可证，虽违反商品房预售应当取得商品房预售许可证明的规定，但并不必然导致其签订的购房合同无效。3、闻天公司对房屋预售所需符合的条件应当是清楚的，对自身不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性应当是明知的。4、闻天公司以自身原因造成的违法事实为由提起本案诉讼，真正目的在于获取超出合同预期的更大利益，其行为与社会价值导向和公众认知相悖。

此外，在此前的2018年8月份，河北省石家庄市桥西区法院审理的原告石家庄世纪鸿基房地产开发有限公司与被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，该院一审判决认为：“原告在未取得预售许可的情况下销售房屋并收取了被告巨额款项后，又在房价大幅上涨后的今天以自己未取得预售许可为由要求宣告合同无效，明显违背诚实信用原则，其向法院提出诉讼的行为属滥用诉权的行为，构成恶意诉讼，参照《中华人民共和国民事诉讼法》**百一十二条规定，应从实体上否定其权利请求。”

二、合同无效：法律依据与社会效果

在笔者看来，于当前强调严格司法的情境下，严格依据2003年的《商品房买卖合同司法解释》第2条规定，认定无证预售合同无效也可以说无可厚非。司法实践中，较高法院作出的裁判亦是持上述观点。

在较高法院于2013年10月18日作出裁定的孙海涛因与华镇名、吉林市轩宇房地产开发有限责任公司执行异议之诉纠纷案件中，较高法院认为：“在轩宇公司没有商品房预售许可证明的情况下（一直到现在都没有），孙海涛与轩宇公司签订了一份疑点重重的商品房买卖合同，根据城市房地产管理法第四十五条**款第（四）项关于商品房预售，应当‘向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明’的规定和《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于‘出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效’的规定，该合同无效。”

2014年10月16日，较高法院院长信箱《对关于无证售房问题的答复》中，明确认为无证预售的合同无效。就较高法院院长信箱的答复而言，并不是司法解释；前述较高法院的相关判例也不是指导性案例，但毕竟也表明了较高法院的司法观点，对地方法院起码有着事实上的影响力乃至示范作用。

就本文论及情形而言，对于无证预售合同无效判决社会后果的担忧，其实是大可不必的。事实上，仔细研究法律制度设计，即使是认定无证销售商品房的预售合同无效，仍然可以按照如下这样的途径来确保无效判决也能收到良好的社会效果：

其一，予以折价补偿。认定预售合同无效后，可以视情适用《合同法》第58条、《商品房买卖合同司法解释》关于“不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，以“没有必要返还”为由作出折价补偿的判决。

其二，信赖利益赔偿。按照《商品房买卖合同司法解释》第9条**项规定，在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息，并应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。乃至突破这一限制，由开发商对购房户赔偿房屋涨价（升值）部分的损失。［8］而目前在赔偿程序方面，基本上是要求购房户反诉或另行起诉。

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