【案情简介】
马某无意间被某开放商正在热销的楼盘销售广告所吸引，该楼盘位于市区，交通便利，更吸引人的信息是该楼盘的一楼均赠送10-20㎡不等的院子。
马某最近也正准备为自己的父母购置一套底层的房子，因为父母年龄大了，腿脚不好，选择一楼带小院的话既方便出行，又可以种些花花草草，对父母的身体也有好处，这个楼盘十分适合马某的要求。
于是，马某来到该楼盘销售中心详细咨询，销售人员告知马某，因为一楼要赠送院子，所以一楼的平均单价要比整体楼盘单价高3000元/㎡。马某表示可以接受，随即在销售中心签署了《房屋认购协议书》。
三日后，马某准备签署正式《商品房买卖合同》时，因为房子还处于期房状态，发现合同中并未对一楼带院子的事项进行特别约定，马某对此提出了异议，要求将该事项加入合同，该楼盘的销售人员告知马某，《商品房买卖合同》是房管局的文本合同，不能擅自修改。因马某急于购房，觉得确实不错，最终还是交纳了房款，签署了合同。
两年后，房子可以交付使用，马某在办理房屋验收时发现一楼根本没有院子，随后，马某向当地的规划部门了解，得知该社区规划一楼并没有院子。
马某以广告宣传页为证向开发商核实情况，不了开发商回复到广告宣传页不是合同，各项约定应以合同为准，合同中未约定有一楼带小院，不能负责。
马某就以上事实向律师咨询，提问：开发商的广告宣传页上的内容是否有效？请求律师对案情全面予以分析后，给予咨询意见。
【律师解答】
其一、律师认为，开发商在销售房屋时的广告和宣传资料视为要约邀请。要约邀请，又称要约引诱，是邀请或者引诱他人向自己发出订立合同的要约的意思表示。
要约邀请可以是向特定人发出的，也可以是向不特定的人发出的。要约邀请的目的是让对方对自己发出要约，是订立合同的一种预备行为，在性质上是一种事实行为，并不产生任何法律效果，即使对方依邀请对自己发出了要约，自己也没有承诺的义务。因此，要约邀请本身不具有法律意义。
其二、本案中，开发商发布的广告宣传中，已经就商品房规划范围内的房屋特征做了明确具体的说明和承诺，一楼带小院是该房屋的核心卖点，并且因为小院的附加值导致开放商收取的房价比其他楼层的单价高出3000元/㎡,，这个卖点是影响马某最终签订合同的重要因素。
退一步讲，马某考虑到为年迈的父母购房使用，如果该楼盘的一楼不带小院，也许马某就不会在该楼盘购房。该说明和承诺不再视为要约邀请，应当为要约。要约，是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。发出要约的一方称要约人，接受要约的一方称受要约人。要约一旦被受要约人接受并承诺，就可以产生要约人预期的法律效果即成立合同。
综上分析，开发商宣传广告上的说明和承诺，虽然在合同中没有体现，但仍然是合同内容的一部分，合同一旦成立，订立合同双方就应当按照合同约定的内容各自履行相应的义务，否则应当承担不利后果。依据合同约定，马某购买的房子是一楼带院子，但现在实际履行的情况是开发商没有兑现，致使马某的合同目的不能实现，应当承担违约责任。
【相关法律】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
