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房屋未取得合法手续，房屋租赁合同是否有效？

时间：2019-05-15

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所(www.xintinglaw.com)
【案情简介】曾茂名有一套商业用房位于宝安区万福村的，该房屋属于农村集体土地上建设的房屋，没有相应的规划审批手续，属于“小产权房”。
2008年2月1日，曾茂名将该商业房租赁给徐言，双方就此签订了《商铺租赁合同》，该合同中约定的房屋面积1650㎡，年租金100万元人民币·，房屋押金30万人民币，折合为每月租金人民币83340元，合同期限自2008年2月1日至2011年1月31日止。
在合同签订以后，曾茂名依约交付了房屋，徐言缴纳了首期租金和押金。
2011年1月31日合同履行期满后，双方感到满意同时又继续履行了租赁合同。
2016年10月1日，曾茂名向徐言发出书面通知，告知徐言双方租赁合同将于2017年1月31日终止，并预留时间至2017年3月31日办理清场交接手续。期间届满后，经曾茂名多次催告后，徐言仍占用使用他的房产，拒绝将房产归还，同时也再未向曾茂名支付租金。
徐言认为曾茂名的房屋性质属于小产权房，并没有取得建设工程规划许可证，为此特地向律师咨询：
第一、该房屋没有合法的产权证明，所签订的租赁合同是否是有效的？
第二、徐言是否有权主张曾茂名返还之前的房屋押金？
第三、曾茂名是否有权主张徐言拖欠的房屋占有使用费与违约金？
【律师解答】
第一点、【租赁合同的效力？】
律师认为，曾茂名没有提供该房屋的建设规划等手续，导致该房屋没有合法的权属证明，所以《商铺租赁合同》违反了法律的强制性规定，是无效合同。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
第二点、【徐言是否有权主张返还房屋押金？】
律师认为，《商铺租赁合同》被认定为无效合同，那么根据无效合同的处理原则，徐言应将房产返还给曾茂名，曾茂名则应退还徐言租赁押金30万。
【法律依据】《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
第三、【曾茂名是否有权主张徐言拖欠的房屋占有使用费和违约金？】
律师认为，违约金是基于双方当事人有效的合同约定，违约方因违约行为给予守约方的经济补偿。本案中，《商铺租赁合同》是一个无效合同，合同项下的违约条款也归于无效。
曾茂名主张违约金没有法律依据，但合同租赁期届满后，徐言一直占用并使用该房屋是事实，所以对于其拖欠的房屋占有使用费，曾茂名有权要求其按照《商铺租赁合同》约定的租金支付房屋使用费。
【法律依据】《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”

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