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房屋出租人的维修义务

时间：2019-07-23

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidazhuang.com）
【案情简介】董知行先生在长城府邸有一套闲置公寓。
2016年12月20日，董知行与陶然签订《房屋租赁合同》，董知行将长城府邸的公寓出租于陶然，约定押金5000元，月租金5000元，押一付三，按季度交付房租。租期1年，自2016年12月30日至2017年12月29日。
2016年12月24日，董知行将公寓的钥匙交给陶然，陶然支付押金和一季度的租金共20000元，并于当天入住。
董知行的公寓为仿古式的房屋，屋内的物件都是定做，维修或更换都比较困难。
2017年5月1日，屋内出现管道破裂和电路故障，陶然立即联系董知行要求维修，经过五天，董知行仍未处理。
陶然的生活居住已经受到严重影响，陶然自行联系专业的维修人员，又经过一周左右，到5月15日，管道和电路修好，公寓才恢复正常使用。
在管道和电路出现问题期间，公寓无法使用，陶然在快捷酒店居住14天。
陶然认为董知行应该补偿自己对房屋的维修费用和酒店的住宿费，于是前来咨询律师。
【陶然咨询问题】房屋出租人董知行先生是否应补偿陶然对公寓的维修费用和酒店的住宿费
【律师解答】：
其一、【合同的签订】2016年12月20日，董知行与陶然签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表达，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。
其二、【合同的法定义务】双方在《房屋租赁合同》中约定了租金租期等内容，对双方均有约束力。
除此之外，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，董知行还应当承担公寓的维修义务，以保证《房屋租赁合同》的顺利履行。
【法律依据】：《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”
其三、【本案合同的履行（违约行为）】2017年5月1日，公寓内出现管道破裂和电路故障，陶然立即通知董知行，截止5月15日维修完成，董知行没有履行其应当履行的维修义务，属于违约。
其四、【本案中承租人的权利救济】虽然公寓内管道破裂和电路故障的问题已经处理完毕，不再影响公寓的使用，但董知行的违约行为仍然需要解决。
在陶然要求董知行维修公寓后，董知行没有处理，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条之规定，出租人董知行未在合理期间内履行维修义务的，承租人陶然自行维修后，可以要求出租人董知行承担维修费用。
此外，由于董知行未履行维修公寓的义务，导致租赁的公寓无法使用，应当平衡承租人陶然14天无法使用房屋的损失，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定，应当相应减少租金或者延长租期。
【法律依据】：《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”
第二百二十一条：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

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