【关键词】
名为房屋买卖 借名代持房产 学区房 购房指标 虚假意思表示 合同无效 不具备过户条件 无资质诉请返还过户
【要点提示】
出卖人委托第三人与买受人签订《存量房屋买卖合同》，将出卖人房屋转移至买受人名下，实际上是为了腾出购房指标，购买第三套住房。房屋买卖属双方的虚假意思表示，双方基于虚假意思表示所签订的合同应属无效。出卖人由于名下已有两套住房，不具备再取得房屋的资质，其请求返还过户，法院不予支持。
【当事人信息】
原告: 魏某（出卖人、被上诉人）
被告：徐某、贺某（买受人、上诉人）
【案情简介】
2013年4月2，魏某与华润置地发展（北京）公司签订《北京市商品房预售合同》，魏某购买301号房屋，建筑面积126．91平方米，单价每平方米29150．13元，房款共计3081169元。。2016年3月24日，魏某与其丈夫谢某出具委托书，载明：其欲出售301号房屋，因其工作繁忙，特委托贺某全权办理。2016年4月14日，贺某作为魏某的委托代理人与徐某签订《存量房屋买卖合同》，将301号房屋以700000元的价格出售给自己的母亲徐某。
魏某称，因为自己生了二胎，想要买学区房，而其夫妇二人已经有了一套房产，故为了腾出购房指标，于是想先把301号过户到别人名下。贺某当时与魏某的表妹付某系男女朋友，贺某主动提出愿意用其母亲的名字。
徐某、贺某辩称，魏某就是委托贺某帮她卖房子，并不存在借名代持的情况。魏某与徐某之间的买卖合同真实有效，徐某也支付了贺某相应对价。只是因为当时贺某与付某的关系，双方暂时没有进行结算。贺某现在同意将售房款交给魏某。
魏某将徐某、贺某起诉至法院，请求：1、判决确认《存量房屋买卖合同》无效。2、被告徐某将301号房屋过户到魏某名下。
【法院判决】
【一审】：
一、魏某与徐某签订的《存量房屋买卖合同》无效；
二、徐某配合魏某办理301号房屋的不动产更正登记手续，所有权人由徐某更正至魏某名下。
【二审】：
一、维持一审判决**项，双方所签《存量房屋买卖合同》无效；
二、撤销一审判决第二项，魏某尚不具备过户条件，对魏某要求徐某配合其将301号房屋变更登记至其名下的诉讼请求，二审不予支持。
【案件解析】
当事人以书面形式订立合同的，书面表示通常被推定为当事人的真实意思，但是该推定并非不可被推翻。虽然本案当事人签订了《存量房屋买卖合同》，该法律行为的性质尚需结合证据和当事人之间的意思表示予以认定。所谓意思表示，是指行为人把进行某一民事行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。通常情况下，内心的效果意思与外部行为一致，但表意人有时会基于某些考虑，作出有所保留的意思表示，此时，表面意思所指向的法律效果，其实不为表意人所追求，进而导致意思表示的真实内容及效力有待于结合具体案情进一步判断。
1、行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
根据《民法总则》**百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，贺某作为魏某的委托代理人，将房屋出卖给自己的母亲徐某，交易价格不及魏某购买价格的四分之一，魏某也从未实际收到过徐某的购房款，上述情形有违房屋交易常理。且魏某表妹付某与贺某确曾系男女朋友关系，而且贺某还将其名下房屋交由付某父母居住使用，结合限购背景和魏某的自身情况，足以认定房屋买卖系魏某与徐某虚假的意思表示，双方基于该虚假意思表示所签《存量房屋买卖合同》应属无效。
2、不具备过户（资质）条件，请求返还过户法院不予支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。魏某与徐某签订的《存量房屋买卖合同》无效后，因徐某系基于该合同取得301号房屋，魏某作为房屋的真正产权人有权要求徐某配合其将301号房屋变更登记至其名下。但魏某名下现已有两套房屋，不具有再行取得房屋的资质，因此，301号房屋尚不具备过户条件，对魏某要求徐某配合其将301号房屋变更登记至其名下的诉讼请求，二审法院不予支持。
【涉案法条】
《中华人民共和国民法总则》
**百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《中华人民共和国合同法》
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
