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住宅专项维修资金是什么？

时间：2019-07-24

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidazhuang.com）
【案例】2013年3月，王小临在天津泽惠小区购买了一套住宅，在办理入住手续前，向开发商缴纳了住宅专项维修资金。
业主王小临觉得，小区公共部位的维修是由物业公司承担的，相关费用包含于物业费中。
现，王小临对住宅专项维修资金的用途向律师进行咨询。
【法律咨询问题】：住宅专项维修资金是干什么用的？
【律师解答】：
其一、【住宅专项维修资金的定义】：住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
其二、【住宅专项维修资金的用途】：用于对住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
其中，住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
也就是说，对于住宅公共部位的维修，和保修期满后公共设施的维保，一般需要使用住宅专项维修资金来完成。
其三、【不得动用住宅专项维修资金情形】：依据《中华人民共和国物权法》第七十二条的规定，有四种情形不得动用住宅专项维修资金，分别是：
1、依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
2、依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
4、根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
也就是说，自竣工验收合格之日起，在建设工程的较低保修期内对住宅共用部位、共用设施设备进行维保的费用，由开发商或施工单位承担；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护，应当由相关部门承担；人为损坏住宅共用部位、共用设施设备应由损坏行为的当事人承担维修费用；物业服务合同约定的由物业公司承担维保的部分，由物业公司支付相应费用。
所以，针对业主王小临的疑惑，物业公司对住宅共用部位、共用设施设备的管理范围，是在物业服务合同中明确约定的，对于该部分维修、养护和管理的费用，由物业公司承担。而住宅专项维修资金
【法律依据】
《住宅专项维修资金管理办法》第二条：“商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。
本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。”
《住宅专项维修资金管理办法》第三条：“本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。”
《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条：“下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。”

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