【案例】在2009年12月，某市房地产开发公司建设泽惠住宅小区，小区1栋建筑设计时，规划了植草砖停车位，2010年12月工程竣工验收合格。
在2012年10月，房地产开发公司与业主张某签订《车位使用权租赁协议书》，约定房地产开发公司将1栋植草砖停车位第10号车位出租给张某，张某一次性交纳租金3万元，使用期限等同土地证使用期限。
在2014年2月，本市国土资源局发出《关于泽惠住宅小区1幢土地权属分户登记的通告》，确认泽惠小区1幢国有建设用地使用权由1幢60户权利人共同享有。其中建设用地包括植草砖停车位所占用的地方。
【张某咨询】张某能否主张其与房地产开发公司签订的《车位使用权租赁协议书》无效，要求房地产开发公司退还其车位租金？
【律师解答】该问题属于业主的建筑物区分所有权问题。
业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，建设单位等主体无权对业主共有部分进行处分。
其一、【泽惠小区1栋建设用地使用权属于1幢60户业主共有】市国土资源局发出的“关于泽惠住宅小区1幢土地权属分户登记的通告”，确认了泽惠小区1幢60户业主对1幢的建设用地使用权共同享有。
其二、【泽惠小区1栋的植草砖停车位所有权属于1栋60户业主共有】房地产开发公司所修建的植草砖停车位占用了1幢60户业主共有的建设用地，在该建设用地上修建的车位属于业主共有。
其三、【房地产开发公司的出租行为属于无权处分】因植草砖停车位属于1幢60户业主共有，房地产开发公司对1幢的植草砖停车位的出租行为事后未经1幢60户业主共同追认，属于无权处分。
其四、【房地产开发公司与业主张某签订《车位使用权租赁协议书》无效】因房地产开发公司无权对1栋的植草砖停车位进行出租，所以其与张某签订《车位使用权租赁协议书》无效。
综上，房地产开发公司与张某签订的《车位使用权租赁协议书》无效，张某有权要求房地产开发公司退还其车位租金。
【法律依据】《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
《物权法》第七十四条第三款：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”
《较高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款：“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”
第十四条：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”
