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广州商品房买卖合同律师合同诉讼律师天河合同律师

时间：2019-07-25

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidazhuang.com）
【案情简介】李某看上了市区的一套商品房，与开发商签订了《预购协议书》。
协议中约定了：房号；面积；价款；7日内缴纳购房款并签署《商品房买卖合同》，还约定如果李某未如期缴纳房款或首付款，则房屋定金不予退还，开发商另行出售。
3日后，李某如约来到开发商处准备签订《商品房买卖合同》，李某要求将当时开发商承诺的会所、游泳池这些配套建设一并写入合同，因为自己是因为看中这些社区配套才决定购买的，如果合同中不体现出来，未来无法保证自己的利益。
开发商坚持不同意将是否有配套设施列为合同内容，李某表示既然双方无法达成一致，那就不买了，要求开发退还已经交纳的定金。开发商认为李某不能如期缴纳房款，定金不应退还。
李某就以上事实向律师咨询，提出：自己有没有权利要回定金？请求律师对案情全面予以分析后，给予咨询意见。
【律师分析及解答】
其一、律师认为，“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金原则上一方违约的，不予退还，在满足一定的条件下，是可以退还的。
其二、李某与开发商签订《预购协议书》的行为是一种预备行为，交纳的定金属于预订款项，用于担保未来正式签订《商品房买卖合同》，《预购协议书》不能等同于《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中的约定是对《预购协议书》的补充或变更。
其三、本案中，《预购协议书》中未对会所、游泳池进行约定，但此点是李某购买商品房的目的，李某当然可以要求在《商品房买卖合同》中体现，开发商不同意，就说明双方不能就合同条款达成一致，此时李某若签署合同是有悖于合同自愿、公平原则的，在此种情况下，李某有权要求退还定金。
综上分析，李某如期与开发商签署《商品房买卖合同》，较终未签成的原因并不是李某导致，而是双方对合同条款不能协商一致，属于不可归责于任何一方的原因导致，李某无违约行为，开发商应当退还定金。
【相关法律】《较高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》**百一十五条：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”
《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
《商品房销售管理办法》第二十二条：“不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。
符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用；当事人之间另有约定的，从其约定。”

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