【案情简介】
张某接到一则楼盘销售广告，广告中写明某开发商正在热销一个楼盘，楼盘坐落于市区，交通便利，较吸引人的信息是该楼盘的一楼均赠送10-20㎡不等的院子。
张某正想为自己的父母购置一套一楼的房子，因为父母年龄大了，腿脚不好，一楼带小院既方便老人出行，又可以种些花草，非常适合张某的要求。
于是，张某来到销售中心详细咨询，销售人员告知张某因为一楼独特的设计，一楼的平均单价要高于整体楼盘单价3000元/㎡。张某欣然接受，在得到销售人员肯定答复后随即签署了《房屋认购协议书》。
三日后，张某准备签署正式《商品房买卖合同》时，发现合同中并未对一楼带院子的事项约定，因为房子还处于期房状态，张某提出了异议，要求将该事项加入合同，销售人员告知张某，《商品房买卖合同》是房管局的文本合同，不可以随意更改。因购房心切，张某还是交纳了房款，签署了合同。
两年后，房子可以交付使用，张某在办理房屋验收时发现一楼根本没有院子，随后，张某咨询了当地的规划部门，得知该社区规划一楼并没有院子。
张某拿出广告宣传页，向开发商核实，开发商回复广告宣传页不是合同，各项约定应以合同为准，合同中未约定有一楼带小院。
张某就以上事实向律师咨询，提问：开发商的广告宣传页上的内容是否有效？请求律师对案情全面予以分析后，给予咨询意见。
【律师分析及解答】
其一、律师认为，开发商在销售房屋时的广告和宣传资料为要约邀请，要约邀请，又称要约引诱，是邀请或者引诱他人向自己发出订立合同的要约的意思表示。
要约邀请可以是向特定人发出的，也可以是向不特定的人发出的。要约邀请的目的是让对方对自己发出要约，是订立合同的一种预备行为，在性质上是一种事实行为，并不产生任何法律效果，即使对方依邀请对自己发出了要约，自己也没有承诺的义务。因此，要约邀请本身不具有法律意义。
其二、本案中，开发商发布的广告宣传中，已经就商品房规划范围内的房屋特征做了明确具体的说明和承诺，一楼带小院是该房屋的核心卖点，并且一楼比其他楼层的单价高出3000元/㎡,也是基于这个附加值，这个卖点是影响张某较终签订合同的重要因素。
退一步讲，张某是为年迈的父母购房，如果该楼盘的一楼不带小院，也许张某就不选择该楼盘。该说明和承诺不再视为要约邀请，应当为要约。要约，是一方当事人以缔结合同为目的，向对方当事人提出合同条件，希望对方当事人接受的意思表示。发出要约的一方称要约人，接受要约的一方称受要约人。要约一旦被受要约人接受并承诺，就可以产生要约人预期的法律效果即成立合同。
综上分析，开发商宣传广告上的说明和承诺，虽然在合同中未有体现，但仍是是合同内容的一部分，合同一旦成立，订立合同双方就应当按照合同约定的内容各自履行相应的义务，否则应当承担不利后果。依据合同约定，张某购买的房子是一楼带院子，但现在实际履行的情况是开发商没有兑现，致使张某的合同目的不能实现，应当承担违约责任。
【相关法律】《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
