未办理备案的《商品房买卖合同》是否有效？-广州律师事务所案件咨询收费

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未办理备案的《商品房买卖合同》是否有效？

时间：2019-08-02

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所
【案情简介】
2016年3月，钱小梅欲购买南开区商品房一套，与某开发商签订了《商品房买卖合同》。
合同中约定，钱小梅将首期房款，存入开发商在天津市资金监管中心开设的账户中，开发商在30天内到南开区房管局，将合同备案，合同经备案后才生效。
签订合同当天，钱小梅将首期款75万存入开发商账户中。
一个星期后，开发商通知钱小梅，因为天津市的整体房价上涨，不能按照原来的价格卖给她了，除非她愿意按照上涨后的价格支付房款，否则就把已交的购房款退给她，该房屋重新出售。
钱小梅不同意开发商的说法，她认为自己与开发商已经签订了《商品房买卖合同》，并且自己也付了房款，怎么可以随意反悔。开发商的说法是双方之间的合同未备案，也就未生效，他们有理由再出售。
钱小梅就以上事实向律师咨询，提出：她与开发商之间的《商品房买卖合同》是否已经生效？请求律师对案情全面予以分析后，给予咨询意见。
【律师分析及解答】
其一、律师认为，合同是双方订立契约的一种书面表现形式。一般而言，合同只要是双方真实意思的表示，在双方签字盖章的那一刻就生效了，当然双方当事人也可以约定在达到一定条件的时候，合同生效。例如合同法中的附条件合同，当约定的条件成就了，合同才生效。
其二、本案中，钱小梅与开发商签订《商品房买卖合同》时约定：在合同经备案后才生效，此约定从合同法理论角度分析，并不违反合同法的规定，此种情况该合同状态只是成立了，确实未生效。
但是，在司法实践中，针对《商品房买卖合同》中的此项约定，对《商品房买卖合同》的行政备案，属于开发商单方应该履行的行为，并不能以此为合同生效的条件。
其三、当然，也有例外情况存在，如果一方当事已经实际履行了主要义务，即使合同处于未生效的状态，同样认定合同已经生效，履行了义务的一方当事人可以向另一方主张违约责任。
其四、综上分析，钱小梅作为合同当事人，其主要义务就是付款，既然在签订合同当天钱小梅已经支付了首期款，足以说明其主要义务已经履行完毕，该《商品房买卖合同》成立并生效了，开发商随意解除合同的行为属于根本违约，钱小梅可以要求其承担继续履行的违约责任。
【相关法律】《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
《中华人民共和国合同法》**百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

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