广州房产律师-经济适用房租赁纠纷

　【案例】2009年8月，天津远郊某林业局经批准后在该局院内修建经济适用房。陈全青系林业局在职干部，属于住房困难群体，符合经济适用房的申购资格。

　　2009年10月，陈全青申请购买林业局院内经济适用房21-201号房屋，前后交付房屋购置费用、水电开户、暖气煤气入室等费用总计263400元。

　　2011年3月，林业局通知陈全青领取房屋钥匙。陈全青当日领取钥匙后便联系装修公司开始动工装修。

　　2011年8月，陈全青与刘猛签订《房屋租赁协议》，将林业局经济适用房21-201号房屋出租于刘猛。协议中载明房屋性质为经济适用房，并约定租金租期等事项。

　　合同签订当日，陈全青将房屋钥匙交给刘猛，刘猛支付房租和押金。

　　2013年3月1日，房管局发现房屋出租的事实，要求刘猛尽快退租，并要求陈全青尽快到房管局接受处罚。

　　刘猛认为租房是生活需要，退租会对其造成严重影响，于是前来律所咨询律师。

　　【刘猛咨询问题】为什么房管局可以要求退租?《房屋租赁协议》怎么办?

　　律师解答：

　　其一、【房屋的性质】依据《经济适用住房管理办法》第二条和第三十条之规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房实行严格的申请、审核、公示和轮候制度。

　　林业局筹建的经济适用房是为了保障在职职工的住房需求，并不同于市场化需求的商品房。因此对于该类房屋的购买应当严格遵照规定办理。

　　其二、【《房屋租赁协议》的效力】刘猛和陈全青在2011年8月签订的《房屋租赁协议》，虽是双方的真实意思表达，但双方明知房屋性质为保障性政策住房，仍然进行房屋租赁。

　　依据《合同法》第五十二条第(五)项之规定，《房屋租赁协议》的订立违反法律行政法规的强制性规定，属于无效。

　　其三、【刘猛和陈全青的责任】《房屋租赁协议》的无效是自始无效，从未发生过效力。依据《合同法》第五十八条之规定，刘猛和陈全青对于合同的无效需共同承担责任，应当恢复到合同签订之前的状态。

　　刘猛应当将房屋返还给陈全青;陈全青应当房租押金等费用返还李明迪。对于此期间产生的其他费用，根据双方过错共同承担。

　　其四、【刘猛能否要求陈全青继续履行合同】陈全青对林业局的经济适用房的产权为有限产权，而且没有租赁的权限。

　　《房屋租赁协议》已经确认无效，陈全青需承担返还购房费用的义务，除此之外不再受《房屋租赁协议》的约束，刘猛要求其继续履行合同任何权利依据。

　　律师提示：租赁双方当然可以基于意思自治进行房屋租赁，但对于法律法规有强行性规定的房屋仍需特别注意，万不可逾越法律法规进行租赁，否则需要承担相应的风险和责任。

　　法律依据：

　　《经济适用住房管理办法》第二条：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”

　　《经济适用住房管理办法》第三十条第一款：“经济适用住房购房人拥有有限产权。”

　　第三十三条：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”

　　《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　《合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”