广州房产律师-房产继承、受遗赠后的转移登记

　一、房产继承、受遗赠后的转移登记涉及的相关概念

　　(一)房产继承与房产受遗赠

　　房产继承是指按照《继承法》的规定，依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。房产继承，是法定继承人通过法定继承或者遗嘱继承获得房屋所有权及使用权。

　　房产受遗赠是指按照《继承法》的规定，房屋产权人按照法定程序把房屋所有权及其土地使用权转移归受遗赠人所有的法律行为。房产受遗赠，是非法定继承人通过遗赠的形式获得房屋所有权及使用权。

　　(二)房屋所有权转移登记

　　房屋所有权登记，是产权登记中的一种。房屋所有权转移登记，是因房屋产权人发生变化所进行的登记。

　　(三)权利人

　　权利人，是较为常见的申请人，是指受法律保护的、享有特定权利的主体，包括法人、其他组织和自然人，即日常生活中的单位和个人。

　　【法律依据】《不动产暂行条例》第二条、第二十一条;《不动产暂行条例实施细则》第二十四条

　　二、对房产继承、受遗赠后的转移登记的管理景及管理机构

　　房屋产权的转移登记是涉及原权利人权利转移到新权利人的重要登记事项。我国的产权变更以公示为准，只有在进行产权转移登记之后才会发生物权变化。所以对房屋的产权变化必须进行管理，对登记内容和登记规范形成统一的登记和统一的管理。

　　国土资源部负责全国的不动产登记工作，其直属单位地籍管理司挂牌不动产登记局，作为专门机构。在机构改革完成之后，由自然资源部内承接国土资源部职责的专门机构继续负责。

　　县级以上政府的不动产登记，以天津为例，天津市国土房管局负责天津市全市的不动产登记工作，其直属单位天津市不动产登记中心为专门机构;各区国土房管分局挂牌不动产登记分局，作为专门机构。在机构改革完成之后，由承接国土房管局负责不动产登记职责的专门机构继续负责。

　　【法律依据】《物权法》第九条、第十条、《不动产登记暂行条例》第六条、第七条;《天津市不动产登记条例》第五条

　　三、房产继承、受遗赠后的转移登记需要的材料

　　(一)不动产登记申请书;

　　(二)申请人身份证明;

　　(三)不动产权属证书;

　　(四)经公证的材料或者生效的法律文书的，可直接作为权属来源材料。

　　(五)申请人不提交经公证的材料或者生效的法律文书，需要提交：

　　1、所有继承人或受遗赠人的身份证、户口簿或其它身份证明;

　　2、被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明;公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院宣告死亡的判决书;其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等;

　　3、所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等;

　　4、放弃继承的，应当在不动产登记机构设立的登记场所，在不动产登记经办机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明;

　　5、继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供;

　　6、被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料;

　　7、被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议;

　　8、被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

　　(六)受遗赠的还应提交契税完税凭证;

　　(七)划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移，维持划拨的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;按规定应补办土地出让手续的，还应提交土地出让合同;

　　属于本市国有企业改革调整中涉及到在集团内部整合房地产资源，原以划拨、“空转”方式取得的土地，提交市国有资产监督管理机构出具的调整文件，原土地取得方式和用途维持不变;

　　(八)有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料;有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

　　(九)地籍测绘成果或不动产权籍调查成果;属于部分房屋转移登记引起面积变动的，应提交房屋测绘成果;

　　(十)法律、法规规定的其他材料。

　　【法律依据】《天津市不动产登记操作规程(试行)》第十六条

　　四、房产继承、受遗赠后的转移登记的办理流程及结果

　　(一)申请

　　当事人/委托代理人，携带申请材料到不动产登记机构进行登记。

　　当事人委托代理人申请登记的，代理人应当向登记经办机构提交当事人的身份证明、代理人身份证明和授权委托书。

　　(二)受理

　　根据材料查验结果，决定是否受理，予以受理的出具“天津市不动产登记领证通知(收件收据)”，并提出初审意见。

　　申请要件不齐全或者不符合法定形式的，出具“补正告知书”;

　　已收取申请材料未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

　　(三)审核

　　对初审意见进行核查，审核录入信息和原始登记信息，可以进行实地查看或者调查，结合审核情况，提出审核意见。

　　不符合登记条件的，填写“不予登记通知书”，经批准后，由受理人员通知申请人退件。

　　(四)核准登记并记载于登记簿

　　对登记事项进行全面审核并签署审定意见。

　　符合登记条件的，签署审定意见后，不动产登记簿的记载同时完成。

　　不符合登记条件的，通知审核人填写“不予登记通知书”，并将申请登记文件退审核人，审核人退受理人员后，由受理人员通知申请人退件。登记经办机构应同时将申请登记文件复印留存，原件退还申请人，并收回“收件收据”。

　　(五)核发不动产权证书

　　核验《不动产权证书》、不动产登记证明记载事项，并打印《不动产权证书》。

　　领证人应提交身份证件和收件收据，代理领证的应提交权利人身份证件、代理人身份证件、收件收据和委托书。领证人签名或者盖章确认领取证书并注明领证日期。