广州房产律师-擅自转租公产住房的纠纷

　【案例】刘丹是第五十六中学的化学老师，教师公寓是学校的家属楼。魏雪玉在教师公寓分得一套两居室的房屋，性质为市政府直管公产住房。魏雪玉是承租人，暂未办理产权购买。

　　刘丹在教师公寓附近的快递公司上班，偶然得知魏雪玉正在对外出租房屋，于是多次其进行沟通，希望承租教师公寓的房屋。

　　2016年3月14日，刘丹和魏雪玉签订《房屋租赁协议》，约定租期两年，自2016年3月15日至2018年3月14日，租金2200元，押一付三。

　　刘丹在合同签订当日便向魏雪玉交付租金及押金总计8800元，魏雪玉也将房屋钥匙交付于刘丹，但其对公产房屋进行转租的行为并未经街道房管站同意。

　　2016年8月，房管站发现转租的情况，书面通知魏雪玉收回房屋，并要求刘丹腾退房屋。

　　刘丹不知道该怎么办，于是前来律所咨询。

　　【刘丹咨询问题】合同是否有效?是否应当腾退房屋?

　　律师解答：

　　其一、【房屋性质】直管公产房屋指房地产权利人登记为人民政府，由管理单位代表政府进行管理的公有住房。

　　教师公寓虽然是第五十六中学的家属楼，但产权属于国家，分配给魏雪玉使用的房屋性质为直管公产房。

　　其二、【转租合同的效力】2016年3月14日，刘丹和魏雪玉签订《房屋租赁协议》，是双方的真实意思表示，且合同未违反法律的强制性规定，因此合法有效。

　　刘丹在对房屋进行转租时未经房管站同意，并无转租的权限，但此不影响合同的效力。

　　其三、【房管站的权利】魏雪玉的非法转租行为虽然不能影响合同的效力，但是依据《合同法》第二百二十四条第二款之规定，房管站可以行使权利解除其与魏雪玉之间的租赁合同。

　　其四、【房屋收回对转租合同的影响】房管站行使权利解除其与魏雪玉之间的租赁合同，并收回房屋之后，导致魏雪玉对教师公寓的房屋的使用权限即刻丧失。

　　因魏雪玉未经许可的转租行为符合《天津市直管公产房屋管理办法》第十条的情形，房管站解除租赁合同收回房屋，继而导致魏雪玉无法履行其与刘丹之间的《房屋租赁协议》。

　　刘丹应当将房屋返还给房管站或者学校，但其有权向魏雪玉主张权利，要求其承担相应违约责任。

　　法律依据：《天津市直管公产房屋管理办法》第十条：“承租人有下列行为之一的，直管公产房屋管理单位有权解除房屋租赁合同并收回房屋：

　　(一)擅自改变房屋用途的;

　　(二)擅自转租、转让承租房屋的;

　　(三)连续拖欠租金12个月以上，经书面告知逾期仍不支付的;

　　(四)利用住宅房屋储存污染物或者易燃、易爆、有毒等危险物品的;

　　(五)其他严重违反房屋租赁合同约定情形的。”

　　《合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”