广州房产律师-房产互换的转移登记

　一、房产互换的转移登记涉及的相关概念

　　(一)房产互换

　　房产互换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。它一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。

　　(二)房屋所有权转移登记

　　房屋所有权登记，是产权登记中的一种。房屋所有权转移登记，是因房屋产权人发生变化所进行的登记。

　　(三)权利人

　　权利人，是较为常见的申请人，是指受法律保护的、享有特定权利的主体，包括法人、其他组织和自然人，即日常生活中的单位和个人。

　　【法律依据】《不动产暂行条例》第二条、第二十一条;《不动产暂行条例实施细则》第二十四条

　　二、对房产互换的转移登记的管理景及管理机构

　　房产互换必然会导致房屋产权发生变化，但是我国的产权变更以公示为准，只有在进行产权转移登记之后才会发生物权变化。所以对房产互换后的产权变化必须进行管理，对登记内容和登记规范形成统一的登记和统一的管理。

　　国土资源部负责全国的不动产登记工作，其直属单位地籍管理司挂牌不动产登记局，作为专门机构。在机构改革完成之后，由自然资源部内承接国土资源部职责的专门机构继续负责。

　　县级以上政府的不动产登记，以天津为例，天津市国土房管局负责天津市全市的不动产登记工作，其直属单位天津市不动产登记中心为专门机构;各区国土房管分局挂牌不动产登记分局，作为专门机构。在机构改革完成之后，由承接国土房管局负责不动产登记职责的专门机构继续负责。

　　【法律依据】《物权法》第九条、第十条、《不动产登记暂行条例》第六条、第七条;《天津市不动产登记条例》第五条

　　三、房产互换的转移登记需要的材料

　　(一)不动产登记申请书;

　　(二)申请人身份证明;

　　(三)不动产权属证书;

　　(四)互换协议;

　　(五)互换价格不相等的还应提交差额的契税缴纳凭证;

　　(六)划拨国有建设用地使用权及房屋所有权转移，维持划拨的，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件;按规定应补办土地出让手续的，还应提交土地出让合同;

　　属于本市国有企业改革调整中涉及到在集团内部整合房地产资源，原以划拨、“空转”方式取得的土地，提交市国有资产监督管理机构出具的调整文件，原土地取得方式和用途维持不变;

　　(七)有抵押权、地役权登记的，应当提交抵押权人、地役权人同意的书面材料;

　　有异议登记的，应当提交受让方签署的知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺;

　　(八)地籍测绘成果或不动产权籍调查成果;属于部分房屋转移登记引起面积变动的，应提交房屋测绘成果;

　　(九)法律、法规规定的其他材料。

　　【法律依据】《天津市不动产登记操作规程(试行)》第十六条

　　四、房产互换的转移登记的办理流程及结果

　　(一)申请

　　当事人/委托代理人，携带申请材料到不动产登记机构进行登记。

　　当事人委托代理人申请登记的，代理人应当向登记经办机构提交当事人的身份证明、代理人身份证明和授权委托书。

　　(二)受理

　　根据材料查验结果，决定是否受理，予以受理的出具“天津市不动产登记领证通知(收件收据)”，并提出初审意见。

　　申请要件不齐全或者不符合法定形式的，出具“补正告知书”;

　　已收取申请材料未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。

　　(三)审核

　　对初审意见进行核查，审核录入信息和原始登记信息，可以进行实地查看或者调查，结合审核情况，提出审核意见。

　　不符合登记条件的，填写“不予登记通知书”，经批准后，由受理人员通知申请人退件。

　　(四)核准登记并记载于登记簿

　　对登记事项进行全面审核并签署审定意见。

　　符合登记条件的，签署审定意见后，不动产登记簿的记载同时完成。

　　不符合登记条件的，通知审核人填写“不予登记通知书”，并将申请登记文件退审核人，审核人退受理人员后，由受理人员通知申请人退件。登记经办机构应同时将申请登记文件复印留存，原件退还申请人，并收回“收件收据”。

　　(五)核发不动产权证书

　　核验《不动产权证书》、不动产登记证明记载事项，并打印《不动产权证书》。

　　领证人应提交身份证件和收件收据，代理领证的应提交权利人身份证件、代理人身份证件、收件收据和委托书。领证人签名或者盖章确认领取证书并注明领证日期。