二手房交易，卖家逾期迁出户口是否构成违约？
时间：2019-11-14浏览量：
文章来源：鑫霆律师作者：彭律师
买房落户，是很多人购房的目的之一，特别是学区房，落户显得尤为重要。房屋交付后，明明合同约定了迁户口期限，但卖家就是迟迟不肯迁出户口怎么办?
小朱和倩倩就遇到了这样的麻烦事···
房款已付清，卖家既不交付房屋也未迁出户口
小朱和倩倩是两夫妻，一直想在广州买房，这不，跟着中介不知道看了多少房子，终于相中了白云区的一处房产。2017年12月9日，小朱、倩倩和卖家李某签订了《存量房买卖合同》，因李某及其家属户口未迁出，双方约定李某应在2018年5月31日前迁出。
2018年4月12日，小朱、倩倩将房款全额付清，房屋也过户至两人名下，依合同约定，李某应于2018年7月11日前交付房屋。但到期后，李某迟迟未进行房屋交接，更未将户口迁出。多次协商未果，小朱和倩倩一气之下，于2018年8月9日，将李某起诉至白云法院，要求李某迁出户口交付房屋，并支付违约金。被起诉后，李某声称，可在9月30日交付房屋，10月20日之前可迁出李某及其小孩的户口，但因李某与麦某已经离婚，故无法将麦某户口迁出。
离婚就可以作为逾期迁出户口的理由吗?
赶紧看看法院怎么判的，也晓得以后如何避开各种坑
诉讼期间，双方于2018年9月30日办理涉案房屋的交接手续，李某也于当天将户口迁出。李某同时提出，离婚后无法说服前妻迁出户口，小朱和倩倩并未因户口问题遭受任何实际经济损失，对方主张的违约金偏高，应予以调整。
法院认定：合同合法有效，双方应履行
法院经审理认为，小朱、倩倩与李某签订的房屋买卖合同无违反法律、行政法规强的制性规定，合法有效，双方应恪守履行。首先，合同明确约定李某应于2018年5月31日前迁出户口，经小朱、倩倩催促及提起诉讼，李某才于2018年9月30日迁出户口，已构成违约。合同同时还约定了逾期迁出户口违约金的标准，即每日按总楼价的万分之五支付违约金。考虑李某违约情况，根据公平和诚实信用原则，李某诉讼时提出违约金计算偏高、要求予以调整的意见，并无法律与事实依据，法院不予采纳。逾期迁出户口需支付的违约金按合同规定应为86100元。其次，合同约定李某应于2018年7月11日前交楼。7月11日双方进行房屋交接时，小朱、倩倩对房屋情况未提出异议，但对李某授权委托人所持的委托书提出异议，认为书写有误且未办理公证。被委托人的名字书写确实存在有误，但身份证号码一致。小朱、倩倩与李某已经通过微信对授权委托书的真实性进行确认，再要求办理公证就有悖常理与公平。故法院确认李某依约履行交付房屋的义务，小朱、倩倩要求李某支付逾期交房的违约金，不予支持。法院依法判决：李某向小朱、倩倩支付逾期迁出户口的违约金86100元。
法官提醒
在二手房交易尤其是学区房买卖中，涉及原业主户口迁出的问题越来越普遍。如果买卖双方在合同中就户口迁出问题约定了违约条款，售房者逾期迁出户口又未能与购房者重新协商约定的情况下，则应按合同承担相应违约责任。本案中，房屋出卖人以离婚后无法说服其前妻迁出户口作为抗辩，法律角度上难以成立。从履约角度而言，明确的约定不仅是约束合同双方的前提，也是维护合同双方合法利益的保障。故在房屋买卖合同纠纷中约定逾期迁户的违约责任，就能切实保障购房者的权益。如果房屋买卖双方未就户口迁移问题进行约定，而售房者又不配合迁出户口的，购房者则无法主张售房者承担逾期迁户的违约责任。若房屋已过户，购房者可以房屋现产权人的身份向公安机关申请办理新的户口登记，但该途径仅可解决购房者户口登记问题，至于售房者户口迁移仍需通过双方协商处理。
