房屋因不可抗力因素延期交房的情况有哪些？

　　28年邹强主任律师团队 广东鑫霆律师事务所(金多兴盛名鑫，迅捷雷达谓霆)

　　延期交房的不可抗力因素一般有以下几种情况：

　　(一)自然原因，如洪水、地震等人类无法控制的灾害事故;

　　(二)政府行为，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相关的是，政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规等政策性文件，例如最近新出的房产限购令等。此时开发商也无权要求购房者承担合同不能履行的责任;

　　(三)社会环境原因，如战争、罢工、骚乱等。

　　一般来说，开发商延期交房包括两种情况：

　　(一)正常延期交付。正常延期交付主要指由于施工迟延或者相关政府手续办理迟延、市政配套迟延等导致的房屋交付逾期。这种延期交付属于延后交房时间，购房者给开发商一定的宽限期，经过一段时间等待就可以收房的情况;

　　(二)非正常延期交付。非正常延期交付主要指由于开发商经济实力、相关政府手续违法且无法办理等导致开发商不能或者短时间内不能交付房屋的情形。

　　依据我国合同法规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力，可是开发商往往扩大了不可抗力的范围。如施工中遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决、合同订立后政府颁布的法规和原来不同、施工配套的批准和安装的延误等都认定为不可抗力。

　　在合同中要明确不可抗力的范围，可以在合同中或者补充协议中把施工中可能遇到的异常困难及重大技术问题和有能及时解决的情况一一列明，以减少不可抗力的模糊程度，以防开发商钻空子以不可抗力为借口拖延交房。开发商常常因为商品房工程质量、消防、电梯、供水、供电、供热、燃气、通讯等基础配套设施、其它配套设施或公共设施不完善，而不能及时取得《竣工验收合格证书》，但开发商又要急于交房避免违约或为了催收剩余售楼款等目的，在不具备入伙条件的前提下匆匆将房屋交付业主使用，引发纠纷。对此，业主可以按合同规定拒绝入伙，同时，对超过交房期限的，业主可以在交涉无果的情况下依法提起诉讼，进行索赔违约损失。