广州房屋租赁合同律师鑫霆专业房产律师天河物
时间：2019-06-14浏览量：
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对承租人优先购买权的否定
【案例】陈娜在食品街有一间约80平米的店铺。
2014年2月1日，陈娜与宋世杰签订《店铺租用协议》，陈娜将店铺出租于宋世杰，约定租期5年，自2014年2月2日至2019年2月1日。押金20000元，年租金80000元，按年支付。
2014年2月2日，陈娜向宋世杰出示店铺产权证书，并将钥匙交付。宋世杰向陈娜支付押金和首年租金共计100000元。
2016年6月15日，陈娜因家人突发疾病，急需治疗大量用钱，决定卖掉店铺，并通知宋世杰，宋世杰表示需要考虑。
2016年8月30日，宋世杰表示愿意购买店铺，但得知陈娜已于8月12日将店铺出售于姜向路。
宋世杰认为陈娜侵害了自己的优先购买权，所以前来咨询律师。
【宋世杰咨询问题】陈娜未经宋世杰同意将房屋出售是否侵害宋世杰的优先购买权？
【律师解答】：
其一、【租赁合同的签订】2014年2月1日，陈娜与宋世杰签订《店铺租用协议》实质是房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性，合同合法有效。
其二、【优先购买权的条件】承租人的优先购买权，虽未明文写在协议之中，但却是合同法明文规定的权利，需要符合两个条件：一个条件是需要出租人在租赁期间出售房屋，另一个条件是需要承租人愿意在同等条件下购买房屋。只有同时符合这两个条件，承租人才拥有优先购买权。
其三、【宋世杰是否拥有优先购买权】依据《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条（三）之规定，承租人的优先购买权需要在收到房屋出售的通知之后，十五日之内明确表示。
本案中，2016年6月15日陈娜通知宋世杰将出售房屋，宋世杰于8月30日表示愿意购买，已经超出司法解释规定的十五天。因此，宋世杰并没有优先购买权。
其四、【对优先购买权的否定】关于对承租人优先购买权的否定，司法解释共规定了四种情形，分别是：（一）出租人将房屋出售给房屋共有人；（二）出租人将房屋出售给近亲属；（三）出租人通知后，承租人十五日内未明确表示购买；（四）第三人已经善意取得房屋。
律师提示，承租人在行使对租赁房屋的优先购买权时，应当注意四种否定情形，切实保护自己的权利。
【法律依据】：《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条：“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：
（一）房屋共有人行使优先购买权的；
（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；
（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；
（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”
