开发商没有商品房预售许可时买卖合同的效力

15年九月初，王某无意间看到了一份某小区的售楼宣传广告，了解详情后，决定购买该小区的其中一套房子。

在2015年9月30日，王某与此小区的开发商签订了《商品房买卖合同》，其中合同约定：王某购买坐落于天津市北辰区*小区*幢*单元*号房屋一套；建筑面积50平方米，每平方米价格为6580元，总房款329000元；2015年11月30日前，李某一次性付清房款；在2017年3月31日前，该开发商交付房屋。

2015年9月30日，王某向开发商支付了定金2万元；2015年11月25日，同时王某向开发商支付了除定金以外的购房款309000元，开发商为王某所支付的相关出具了相应的收款收据。

但是后来直至合同约定交付房屋的2017年10月31日，开发商并没有按合同约定向王某交付房屋；后来王某经过多方途径的了解，得知了该开发商没有取得上述诉争房屋的商品房预售许可证等相关预售手续。

那么王某到底能不能取得该房屋的所有权？如果王某不能取得该房屋的所有权，开发商该承担什么责任？

下面由律师进行了相关解答

第一、商品房的销售分为两种，商品房现售和商品房预售，商其中品房预售是房地产开发商将正在修建中的商品房预先出售给买受人。在本案中，根据签订的合同来说，王某在2015年9月签订了《商品房买卖合同》，开发商在2017年3月31日前交付房屋。这种行为即为商品房预售。

第二、开发商进行商品房预售行为，应该向当地房地产管理部门申请预售许可证，只有取得《商品房预售许可证》，才能进行商品房预售。这是房地产管理部门对开发商预售商品房进行行政管理的行政行为。

本案中，开发商没有取得商品房销售许可证就与王某签订了《商品房买卖合同》，并收取了该套房屋的全部价款，开发商的行为违反了相关行政管理规定。

第三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第2条的规定，如开发商在王某起诉前仍没有取得商品房预售许可证明，该开发商与李某签订商品房买卖合同的行为违反了相关行政管理的规定，王某与该开发商签订的商品房买卖合同应当认定为无效。

第四、商品房买卖合同被认定为无效，王某因此不能取得已经支付全部购房款的商品房。在这种情况下，王某可根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，要求开发商返还购房款及利息，并要求开发商承担已付购房款一倍的赔偿责任。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”