农村房屋执行难怎么解决

一、农村房屋执行难怎么解决

　　（一）立法上应取消对农村宅基地房屋购买主体的限制，允许城镇居民在农村购置宅基地房屋。宅基地购买主体范围扩大了，购买力就提高；购买力提高，农村房屋的价值就越高，因此，实现债权的概率就会越高。现有法律对农村宅基地使用并无期限规定，为了防止滥用宅基地转让的权利，应规定其期限，并允许其自由转让，从而最终解决宅基地使用权转让的限制问题。

　　（二）建议国家出台有关农村房屋买卖的具体实际操作程序及所涉集体土地使用权的变更问题的法律法规，促使农村房屋交易的合法化、程序化。《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》明确了农村住宅的买卖的合法性，但未说明实际操作程序及所涉集体土地使用权的变更问题。

　　（三）应进一步完善农村房屋产权登记制度。

　　1、农村房屋产权也应实行登记原则。

　　2、农村房屋产权与土地使用权同时登记原则。

　　3、农村房屋公示原则。这样，农村的房屋产权明确，也便于国家对农村房屋统一管理。

　　（四）加大对妨碍农村房屋执行的打击力度。在执行涉农房屋执行过程中，应树立起司法权威，对被执行人及案外人妨碍法院执行的违法行为，依法进行制裁，确保权利人对该房屋的物权得以全面实现，以消除权利人心中存在的种种顾虑。

　　二、导致农村房屋执行难的原因：

　　（一）受到受让人主体的限制。

　　农村宅基地使用权转让受主体的限制。购买农村住房的主体只能是本集体经济组织的成员，而本集体经济组织的成员一方面由于都是乡亲，碍于情面一般不会购买被执行人的房屋；另一方面本集体经济组织成员要么是有住宅，要么没有的则相对购买力较低。

　　（二）农村房屋两证不齐全的不利于执行。

　　在当前农村，农民建房有的具有集体土地建设用地使用权证，但无房屋所有权证，有的具有房屋所有权证但无土地使用权证，有的甚至连两种证书都没有，仅具有建房审批手续。其中，只有土地使用权证而无房屋产权证的情况比较普遍。由于我国实行土地管理部门和房产管理部门分别登记制度，当前的登记制度还不完善，且农民的法律、权利意识不强，致使房屋两证不全的现象大量存在。而最高人民法院规定在执行被执行人房地产案件时要求房屋所有权证与土地使用权证同时俱全，即“两证齐全”时才能处置。因此，面对“两证”不全的房产案件，法院也就束手无策。

　　（三）相关的法律并不支持执行农村房产。

　　1、由于受到农村宅基地使用权转让规范的限制，致使法院不易拍卖、变卖农民的房屋。主要表现如下：一是农村宅基地使用权转让受主体的限制。二是土地管理部门严格“一户一宅”的审批制，本集体经济组织的成员即使愿意购买，也会由于受到“一户一宅”的限制，无法办理宅基地使用权转移登记。三是农户转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。如农民自行转让房屋后，将失去利用宅基地再次建房的权利。

　　而当法院强制拍卖、变卖农民的房屋时，农民的居住问题将一时难以得到解决。四是法院在拍卖、变卖不能的情况下，只要申请执行人同意抵偿房屋，法院可以用该房屋来抵偿债务。可是一方面，土地管理部门依照宅基地转让只能在本集体经济组织成员之间进行的规定，对于其他成员和城镇居民购买或抵偿均不予办理过户手续，使法院无法将农民的房屋依法抵偿债权。另一方面，申请人由于不是当地的农民，在当地没有亲友，也不可能获得土地承包权，很少会申请用此类房屋抵债、

　　2、由于受到有关执行的法律的制约，致使法院执行农村房屋困难。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第六条：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。