《二手房买卖合同》由家属代签是否有效
时间：2019-05-08浏览量：
文章来源：鑫霆律所作者：佚名
【案例简介】
2014年初，王某全款出资购买了一套房屋，后来因为工作调动的原因，该房屋一直被闲置。2015年5月份，王某将该房屋的产权证书及房门钥匙交给母亲保管，请母亲代为打理房屋，可将房屋出租出去用来贴补母亲家用。于是王某的母亲将在网上将该房屋挂牌出租。
2016年七月末，王某房产因房价上升而大幅增值，王某的母亲想将现有房屋出售，然后购买位于其他地方的“学区房”，同年8月，王某母亲拿着王某房产证书、身份证复印件、户口本到某房产中介机构，将涉案房屋挂牌出售。
2016年10月，有房产中介机构介绍撮合，王某母亲以王某名义与鲜某签订《二手商品房买卖合同》，将涉案房屋出售给了鲜某。
合同签订后，王某母亲才将房屋出售的给鲜某的事实告诉王某，王某极力反对，使的房屋无法在合同约定期限内过户，鲜某遂将王某及王某母亲起诉至法院，要求法院依法确认《二手房买卖合同》有效并判令两被告履行房屋过户义务。
王王某向律师提出以下问题【咨询问题】：
1、《二手房买卖合同》的效力
2、鲜某是否应当负有配合房屋过户的义务？
【律师分析意见】
本案中涉及到两个法律关系，一个是无权处分的法律后果；另一个是合同之债与无权变更的法律关系。
**、关于无权处分的法律后果。
本案中，王某系涉案房屋的产权人，其母亲在未征得王某本人同意的情况下，擅自出售涉案房屋的行为构成了无权处分。
关于无权处分的法律后果，《合同法》第51条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
但《物权法》第3条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
以上两法条在对于无权处分的买卖合同效力上认定不同，在具体问题上，新法效力优先，因此，在买卖合同法律关系中，特别是房屋买卖合同，无权处分的合同不再考量权利人是否追认，合同均有效。
第二、对物权进行处分的买卖合同是否能够导致物权变动
《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
上述法条可以看出合同有效不一定能够引起物权发生变动，房屋作为典型的不动产，其物权变更依据不动产登记，并不来源于合同约定。换而言之，本案中《二手房买卖合同》有效并没有导致鲜某在合同签约并支付购房款时取得房屋所有权。
就本案而言，王某本人并不同意出售房屋，鲜某的主张缺乏法律依据。《买卖合同司法解释》第三条规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，鲜某可另行起诉要求解除《二手房买卖合同》并主张赔偿。
