回迁房买卖合同有效吗，回迁房买卖时需要注意什么

　一、回迁房买卖合同有效吗

　　回迁房买卖合同是否有效的关键在于出卖方是否有100%的产权，如果有，就可以自由买卖，签订合同是有法律效力的，如果不是100%产权，那么通常不能随意买卖，不能损害集体利益，因此签订的购房合同就可能无效了。另外法律快车提醒您注意，回迁房的土地性质如果为集体土地性质的，是没有房产证的，这种情况下的回迁房无法上市交易。

　　二、回迁房买卖时需要注意什么

　　回迁房买卖时需要注意以下几点：

　　1.严防“一房数卖”

　　回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。

　　2.一定要约定房产过户和交房的时间

　　实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

　　3.买方要留尾款

　　如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。

　　三、回迁房买卖与商品房买卖的区别

　　回迁房买卖与商品房买卖存在以下两个方面的区别：

　　1.在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉，拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。

　　2.商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的商品房买卖合同，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。