假冒共有权人办理抵押登记的效力

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidazhuang.com）

【案情简介】杨小华、柴奇系夫妻关系，二人于1985年登记结婚。婚后购买双街新邨一处平房，登记在柴奇名下。

2015年11月5日，柴奇和朱四签订了《借款合同》，合同约定柴奇向朱四借款45万元，借款期限自2015年11月5日至2016年5月4日。

朱四要求以柴奇名下的房产为还款担保物，两人签订了《抵押合同》。

2015年11月6日，朱四通过银行向柴奇转账45万元。

2015年11月10日，柴奇找人假冒妻子“杨小华”，与朱四共同到房管局办理了房屋抵押登记。

2016年4月，柴奇下落不明，此时其杨小华发现丈夫找人假冒自己，与他人办理了房屋抵押登记。

就以上事实，杨小华向律师咨询，提出：丈夫找人冒名顶替，办理抵押登记是否有效？希望律师全面分析后，给予专业解答。

【律师分析及解答】

律师认为，本案的核心焦点是朱四是否构成善意取得。

其一、柴奇是否为无权处分。本案中，双街新邨房屋系杨小华与柴奇的夫妻共同财产，双方各占50%的份额，柴奇向朱四借款，为担保该债务的履行，柴奇未经杨小华许可，擅自将双街新邨房屋进行抵押，且指使他人冒充杨小华与朱四签订《抵押合同》办理相关抵押手续，柴奇对于双街新邨房屋并无处分权。

其二、朱四是否为善意。朱四与柴奇签订《借款合同》及与自称“杨小华”的人签订《抵押合同》，因柴奇持有双街新邨房屋的产权证、杨小华的身份证、户口本及结婚证，朱四已尽审查义务，对于柴奇指使他人冒充杨小华并不知情，朱四取得双街新邨房屋的抵押权时为善意。

其三、是否依据规定办理登记手续。朱四签订合同后实际履行了付款义务，亦在不动产登记部门办理了双街新邨房屋的抵押登记手续。

综上分析，依据《中华人民共和国物权法》**百零六条，朱四具备不动产担保物权善意取得的构成要件，应适用善意取得制度，取得了双街新邨房屋的抵押权，办理抵押登记的行为是有效的。

【法律依据】《中华人民共和国物权法》**百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”