房屋所有权确权纠纷

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidazhuang.com）

【案例】关小平和胡景秀是夫妻，都是宜阳县广达面粉厂的员工，二人在1992年6月30日结婚。

关海全是关小平的父亲，是宜阳县第二中学的老师。

1992年9月1日，宜阳县第二中学发布公告，为解决教师及家属的住房问题，学校在扩建操场时多征了部分土地用于教师住房建设，只允许在职教师本人申请，土地及地上建设的所有费用均由申请人承担。公告列明了详细的费用计算方式及费用总和。

1992年10月1日，经关海全同意，关小平和胡景秀协商决定以父亲关海全的名义申请学校的教师住房。

关海全先后八次向学校交款共计56000元，其中包含关小平的8000元和胡景秀的10000元。

1993年2月5日，学校将房屋的3套钥匙交于关海全，关海全随即转交于胡景秀。关小平和胡景秀经过简单装修后入住房屋，但房屋并未办理产权登记手续。

2017年3月3日，关小平和胡景秀离婚，双方因为房屋的归属发生争议。关小平认为房屋是关海全所有，胡景秀当时的出资只是借款。胡景秀认为房屋始终是自己占有并使用，关海全及关小平的出资均是无偿赠与。

关小平为了解决房屋归属问题，前来律所咨询。

【关小平咨询问题】这套房子到底是谁的？

律师解答：

其一、【学校发布公告的行为】1992年9月1日，宜阳县第二中学发布公告，学校通过提供场地，由申请教师自行承担土地及建设费用，为申请住房的教师解决住房问题。

学校发布公告的行为属于《合同法》中的要约，公告有具体明确的内容，学校希望够达与满足公告要求的、有住房需要及有支付能力的教师能成一致，解决住房问题。

其二、【关海全申请住房的行为】关海全符合学校公告中在职教师的条件，且愿意自行出资承担土地及建设的费用。1992年10月1日，关海全向学校申请教师住房。

关海全申请住房的行为属于《合同法》中的承诺，即其愿意接受学校的要约，受要约内容的约束。在学校收到关海全的住房申请时，双方的合同成立。

其三、【关海全交款的行为】关海全先后八次向学校交款共计56000元，款项中关海全支付38000元，关小平支付8000元，胡景秀支付10000元。

该款项是关海全和学校达成的约定，支付款项是典型的履约行为，属于合同的履行。

其四、【房屋的产权人】依据《民法通则》第七十二条，学校向关海全交付钥匙时，关海全获得房屋所有权。即关海全通过支付价款履行合同，获得房屋所有权。

《民法通则》第四条规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因关海全支付的价款中包含关小平和胡景秀支付的部分，所以关海全并未获得房屋的全部所有权，应当认定关海全、关小平和胡景秀对房屋共同共有。

律师提示：由于物权登记制度起始于1993年，在此之前可以通过合同的形式获得物权，所以该案件暂不考虑物权登记对物权归属的影响。

法律依据：《合同法》第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：

（一）内容具体确定；

（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”

第二十一条：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”

第二十六条：“承诺通知到达要约人时生效。”

《民法通则》第四条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”

第七十二条：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”