《房屋认购协议》是否已解除？

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidazhuang.com）

【案例导引】

2016年3月5日，杨某与开发商甲公司签订某小区《房屋认购协议》，该协议约定：杨某购买甲公司开发的坐落在武清区×楼×室房屋；房屋面积121平方米，总价款为109万元；2016年6月30日前，杨某交付房屋总价款40%的首付款。

《房屋认购协议》签订当日，杨某向甲公司支付了购房定金2万元。

《房屋认购协议》签订后，杨某积极筹措首付款，并与甲公司销售员及销售经理商定，杨某在2016年6月10日交纳首付款，并签订《天津市商品房买卖合同》。

2016年6月10日，杨某将首付款筹齐找甲公司销售员交款时，销售员拒收杨某首付款，称让杨某等一等再签订《天津市商品房买卖合同》；

2016年7月24日，杨某收到了甲公司发出的《解除<房屋认购协议>通知》。

杨某认为，甲公司解除《房屋认购协议》违约，要求甲公司继续履行《房屋认购协议》；甲公司认为，《房屋认购协议》已经解除。

事发三个月后，杨某欲起诉甲公司，就以上事实向律师提出法律咨询，请律师对诉讼事宜进行解答。

【律师解答】

本案中，杨某与开发商甲公司签订《房屋认购协议》，该协议为双方对房屋交易有关事宜的初步确认，该协议合法有效，对双方具有法律约束力，杨某和甲公司应当按照《房屋认购协议》的约定履行自己的义务。

根据《房屋认购协议》的约定，杨某应当在2016年6月30日前向甲公司支付首付款，甲公司应当在同日与杨某签订《天津市商品房买卖合同》。

2016年6月10日，甲公司拒收杨某支付的首付款；

2016年7月24日，甲公司向杨某发出了《解除<房屋认购协议>通知》。针对甲公司发送《解除<房屋认购协议>通知》及杨某该如何救济，从以下方面进行分析。

其一，解除通知的法律效力。甲公司发出解除通知，杨某收到通知后，《房屋认购协议》即解除；

其二，对解除通知异议的救济手段。杨某如认为甲公司无权解除《房屋认购协议》，应当提出异议，向人民法院起诉，约定仲裁的，可以向仲裁机构提起仲裁；

【法律依据】《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力。

其三，救济的法定期限。杨某提出异议或向人民服起诉的有期限限制，该期限如果双方约定的异议期限，如没有约定，异议期限为收到解除通知后三个月。

【法律依据】《较高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

其四，违约责任与解除权行使错误关系；

本案中，甲公司拒收杨某交纳的首付款，违反了《房屋认购协议》的约定；但其发送解除通知，杨某未在约定或期限内提出异议，也未向法院起诉，甲公司发送的解除通知发生了《房屋认购协议》解除的后果。因此，杨某不能要求甲公司继续履行《房屋认购协议》，而只能依据《房屋认购协议》相关条款追究甲公司拒收首付款和擅自解除《房屋认购协议》的违约责任。