期房抵押预告登记后，银行能否行使抵押权？

时间：2019-07-15浏览量：文章来源：未知作者：admin

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裁判规则
1.预售商品房抵押贷款仅办理了抵押预告登记，房屋建成后产权未登记至借款人名下，抵押权设立登记无法完成的，银行不能对该房屋行使抵押权——中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈思绮保证合同纠纷案
案例要旨：预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人(购房人)对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。
审理法院：上海市第二中级人民法院

2.仅办理抵押预告登记的房产不具有优先受偿权——上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行与王碧会等借款合同纠纷案
案例要旨：抵押预告登记作为一种临时性登记行为，既不是行政部门对期房交易的监管行为，也不能等同于直接产生支配效力的抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产的转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予了抵押预告登记能够对抗第三人的物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不产生优先受偿的效力。
案号：（2012)南商初字第123号
审理法院：江苏省无锡市南长区人民法院

3.非基于预抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记，同时预抵押登记财产符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的，预抵押权人对预抵押登记财产享有优先受偿权——中国建设银行股份有限公司温州分行诉浙江省温州市鹿城区房地产开发总公司、潘洋金融借款合同纠纷案
案例要旨：在预购商品房预抵押登记中，对非基于预抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形，预抵押登记财产又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的，可以赋予预抵押权人对预抵押登记财产享有优先受偿权。这既符合预告登记制度保障将来实现物权的立法本意和公平原则，也有利于保护房屋按揭市场的普惠金融秩序。一旦预抵押登记的效力由人民法院确认有效，则开发商阶段性保证的效力即出现争议。对此，从开发商阶段性保证约定的特殊性和合同目的考量，如开发商已完成所涉房产所有权初始登记条件的，应判定开发商阶段性保证责任解除；否则，开发商应继续承担连带责任保证。同时，在判决主文中应体现该保证的阶段性特征，以区别于普通的连带责任保证。
案号：（2015）浙问商终字第929号
审理法院：浙江省温州市中级人民法院

4.商品房已办理抵押权预告登记，且已具备物权登记条件，因购房人怠于办理抵押登记，预告登记权利人可对商品房处置价款行使优先受偿权——中国建设银行股份有限公司福州城北支行诉周文娟、福州恒宇房地产发展有限公司等金融借款合同纠纷案
案例要旨：预购商品房抵押权预告登记不产生设立抵押权的法律后果。在商品房已办理抵押权预告登记，且已具备物权登记条件，人民法院应责令购房人限期协助办理抵押登记手续。购房人拒不办理而导致抵押登记无法完成的情况下，可依据物权法第二十条规定判决债权人对抵押房产的处置价款行使优先受偿权。债权人对处置款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿提供阶段性担保的开发商的垫款本息，余款退还购房人。
案号：（2015）榕民终字第5965号
审理法院：福建省福州市中级人民法院

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