【案例】赤峰市红山区房管局是红山区廉租房的管理单位

时间：2019-07-18浏览量：文章来源：未知作者：admin

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所
2012年10月26日，鲁知行以家庭为单位的住房申请通过审核。赤峰市红山区房产管理局与鲁知行签订《廉租住房租赁合同》，约定将红山区钢铁大街280号平房出租于鲁知行。
合同约定：租金标准2.50元/平方米.月，每月租金85.90元，年租金为1030.80元，租赁期限5年，自2012年11月1日至2017年10月31日。
2012年11月1日，鲁知行开始按月交付房租，并在房管局领取了房屋钥匙，开始居住使用房屋。
2016年5月，鲁知行意外去世，其妻子胡妮继续交付房租使用该廉租房。
因租《廉租住房租赁合同》的承租人是鲁知行的名字，合同马上到期，胡妮不知道自己有没有继续承租的权利，于是前来律所咨询。
【胡妮咨询问题】
律师分析：
其一、【保障类住房的性质】住房问题是重要的民生问题。随着我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。
为了解决部分城市低收入家庭的住房问题，政府配套建立了限价商品房、经济适用住房、公共租赁住房和廉租住房等住房保障制度，切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度。
其二、【房屋上的权利】按照房屋权利划分，上述住房分为两类，分别是：拥有所有权的限价房和经济适用房，以及拥有承租权的公共租赁住房和廉租住房。
其三、【以家庭为单位的审核】如果限价房和经济适用房的资格审核、收入审核是以家庭为单位，产权登记人去世后，剩余的家庭成员当然可以依据《继承法》中遗嘱继承或法定继承的方式继承产权。
如果公共租赁住房和廉租住房的资格审核、收入审核，也是以家庭为单位，承租人去世后，剩余的家庭成员当然可以依据《合同法》第二百三十四条行使继续承租的权利。
其四、【以个人为单位的审核】如果限价房和经济适用房的资格审核、收入审核是以个人为单位，产权登记人去世后，家庭成员通过《继承法》获得房屋产权就受到限制，必须进行审核。通过审核方可继承，无法通过审核的进行政府回购或者以当地的行政法规为准。
如果公共租赁住房和廉租住房的资格审核、收入审核，也是以个人为单位，承租人去世后，家庭成员通过《合同法》继续承租就受到限制，必须进行审核。通过审核方可继续承租，无法通过审核的进行房屋退租或者以当地的行政法规为准。
其五、【胡妮的情况分析】红山区钢铁大街280号的平房属于廉租房，虽然签订合同的是鲁知行一人，但是资格审核是以家庭为单位，实际承租人为鲁知行和胡妮两人。
鲁知行去世后，依据《合同法》第二百三十四条之规定，承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。因此，胡妮可以继续承租该房屋，关于合同续期的问题，胡妮应与房管局另行协商。
法律依据：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》
《继承法》第五条：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”
《合同法》第二百三十四条：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”

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