购房人因无法获得银行贷款是否构成违约

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidazhuang.com）

【案情简介】2016年8月3日，刘秀芝与某开发商签订了《商品房买卖合同》。

合同约定房屋成交价格为200万，付款方式为贷款，其中刘秀芝7日内交纳100万首付款，余下的100万房款以刘秀芝为借款人，向开发商的合作银行-中国银行申请按揭贷款。如出现不可归责于双方的原因导致合同解除的，互不追究违约责任。

2016年8月7日，刘秀芝向开发商指定的银行账户存入100万，同时向中国银行提交了办理贷款预审的相关材料。

2016年8月20日，中国银行通知刘秀芝，因为银行放贷政策收紧，刘秀芝的收入情况一般，不属于优质客户，不能放贷给她。

因为无法获得银行贷款，导致刘秀芝购买不能，刘秀芝找到开发商协商解除合同，退还已付的100万购房款及利息，遭到开发商的拒绝，开发商认为，余款不能支付是刘秀芝的个人行为，应当承担不利后果。

刘秀芝就以上事实向律师咨询，提出：无法获得银行贷款而不能购房了，是否违约？

【律师分析及解答】

其一、律师认为，刘秀芝如期支付首付款，同时也按照要求提供给银行办理贷款所需的相关材料，实属积极履行合同的行为。

其二、刘秀芝因情势变更不能支付剩余贷款，不属于违约。情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。

2016年，市区各大银行调整放款政策，很多银行都收紧了贷款条件，如果购房人因金融政策提高发放贷款条件，不符合银行按揭贷款的条件，而不能被批准按揭申请，这就属于不可归责于双方的情势变更。

“情势变更”成立前提是在合同订立时并未出现情势变更的事实，而在合同履行过程中遇到国家政策调整，本案中刘秀芝在签订购房合同时，国家并未收紧贷款政策，但是在履行过程中，银行提高了贷款条件，使得刘秀芝不具备贷款条件，无法获得贷款，如果再履行就需要刘秀芝一次性补足贷款部分，这样对刘秀芝产生显失公平的效果。

综上分析，刘秀芝可以请求解除合同。同时开发商应当将收受的100万购房款本金及其利息返还给刘秀芝。

【相关法律】《较高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

《较高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”