出租人明知转租事实超过六个月的法律后果

【案例简介】

2015年9月，贾某将其所有的一个门面房出租给刘某，租赁合同约定：贾某将位于*路上的门面房出租给刘某用于经营早餐等快餐；租金每月6000元；租期为三年，自2015年9月20日至2018年9月19日；如刘某将房屋转租，须经贾某同意。

租赁合同签订后，贾某将房屋交付刘某使用。刘某将房屋用于经营早餐等快餐。

因该门面房离贾某家很近，贾某经常会到店查看情况，偶尔还在这里吃早餐。

2016年3月，刘某老家有急事需要处理，便将该房屋转租给王某，租期为剩余租期，王某将该房屋用于经营烟酒。

2016年3月20日，贾某来店里查看情况时，发现承租人已经变成王某，便告知王某，其为房主且承租人为刘某；王某告知贾某，刘某家中有急事处理便将房屋转租给他。贾某知道后，并未对转租情况提出异议，还称以前和刘某相处比较融洽。

2016年10月中旬，韩某提出，为加入某快餐连锁店，愿以原房屋2倍的价格承租贾某房屋。

贾某要求王某将房屋腾空退还房屋，王某拒绝。

现承租人王某向律师咨询：我能否继续租赁该房屋？

【律师分析意见】

其一、本案中，针对贾某所有的门面房，先后存在两个租赁关系，一是贾某与刘某签订的房屋租赁合同，一是刘某与王某签订的房屋转租合同。

其二、贾某与刘某签订的房屋租赁合同中约定，如刘某将房屋转租，须经贾某同意；该约定合法有效。

刘某家中有急事匆忙将房屋转租王某的行为，违反了贾某与刘某之间的约定；但是贾某在2016年3月20日得知转租事实时，并未对转租行为提出异议。

其三、截至2016年10月，贾某明知房屋转租的事实已经超过了六个月，但贾某就转租行为，仍未提出任何异议。根据《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，贾某如果以转租未经同意为由收回房屋应当在6个月内提出异议，超过6个月在提出异议，法院不予支持。

其四、刘某与王某签订的房屋转租合同应继续履行，贾某要求王某将房屋腾空退还房屋，没有法律依据，王某可以继续租赁涉案房屋。

【法律依据】《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”