承租人擅自翻修房屋导致的侵权纠纷
时间：2019-07-25浏览量：
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27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidazhuang.com）
【案例】王雪晴在久悦世纪有一处房产。
2016年5月19日，王雪晴和吴晓宇签订《房屋租赁合同》，租期一年，自2016年5月25日至2017年5月24日，租金5000一个月，按季度支付，押一付三。
双方在《房屋租赁合同》中还约定：承租人如翻修整改房屋的内部结构均须事先征得出租人的书面同意后方可施工。租赁期满后，双方需对房屋修缮和使用进行确认结算后，方可解除合同。
2016年5月20日，王雪晴把房屋钥匙交给吴晓宇，吴晓宇支付一个季度的房租和押金共计20000元，并于当日入住。
2017年2月1日，吴晓宇未经王雪晴允许，擅自更改房屋结构将房屋进行大修。
2017年2月底，王雪晴发现房屋结构被修改，认为吴晓宇侵权，要求其返还房屋并赔偿损失。吴晓宇认为合同未到期拒绝搬离房屋。
王雪晴坚持认为吴晓宇侵权，前来律所咨询。
【王雪晴咨询问题】吴晓宇是不是应该返还房屋并赔偿损失？
律师解答：
其一、【吴晓宇对房屋使用的权利来源】2016年5月19日，王雪晴和吴晓宇签订《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合同真实有效。
《房屋租赁合同》的签订，是吴晓宇占有使用房屋的权利来源，吴晓宇可基于《房屋租赁合同》中的约定，在其权利范围之内对房屋进行租赁使用。
其二、【房屋被损坏的事实】依据《房屋租赁合同》的约定，吴晓宇对房屋虽有使用权限，但翻修整改受到限制，需经过产权人王雪晴的同意。
2017年2月1日，吴晓宇未经王雪晴允许擅自整改房屋，超越了《房屋租赁合同》中约定的权利范围，显系侵权，侵犯了王雪晴的房屋物权。
其三、【产权人的救济方式】王雪晴作为房屋的产权人，对于已经遭受的侵权行为，可依据《物权法》第三十六条，要求吴晓宇对已造成房屋毁损进行修复。对于因房屋毁损而造成的损失，王雪晴可依据《侵权责任法》第十五条，要求其承担赔偿损失的侵权责任。
律师提示：本案属于典型的违约和侵权的竞合，权利人既可以通过《合同法》，又可以通过《侵权责任法》来救济自己的权利，但是二者不能并用，只可选择其一进行主张。权利人可以根据违约赔偿和侵权赔偿，选择有利于自己的方式进行主张。
