转租期限超过承租人承租期限的约定是否有效
时间：2019-08-01浏览量：
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27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidazhuang.com）
【案例简介】周怀德名下有一临街门面，位于南京路290号。
2011年1月29日，周怀德与皇冠公司签订《房屋租赁合同》，将门面出租给皇冠公司，租赁期间为4年，自2011年2月16日起至2015年2月15日止，租金每年10万元，皇冠公司享有转租的权利。
在2012年12月12日，皇冠公司将门面转租于五洲公司，双方签订《房屋转租合同》，五洲公司按每月2万元的标准向皇冠公司支付租金，租期4年，自2013年1月1日到2016年12月31日。
《房屋转租合同》租期明显超出《房屋租赁合同》租期，自2015年2月16日至2016年12月31日为超出的期间。对于《房屋转租合同》的租期超出《房屋租赁合同》的情况，皇冠公司并没有告知周怀德。
周怀德在2015年4月1日收回房屋时，发现上述转租超期事实。
周怀德前来律所咨询，想了解法律对此是如何规定的。
【周怀德咨询问题】转租合同的期限超过租赁合同期限到底有没有法律效力？
律师解答如下：
其一、【皇冠公司是否享有房屋的转租权】周怀德与皇冠公司签订的《房屋租赁合同》，约定的租赁期间为4年，自2011年2月16日至2015年2月15日，并约定了允许皇冠公司转租他人。根据合同约定，皇冠公司享有转租权。
其二、【皇冠公司转租权的合法期间】皇冠公司享有租赁合同项下权利的期间为四年，自2011年2月16日至2015年2月15日，在此期间内皇冠公司可以行使转租的权利。
其三、【皇冠公司超出租赁合同期间的转租期间是否有效】皇冠公司虽有转租权，但转租合同期间超出了租赁合同部分，自2015年2月16日至2016年12月31日，皇冠公司并没有转租权。
依据《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，承租人同意出租人转租，但转租期限超过承租人剩余租赁期限的约定无效。本案中，皇冠公司与五洲公司签订的转租合同，在2015年2月16日至2016年12月31日期间无效。
法律依据：《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”
