购房人与开发商签订商品房买卖合同，销售代理商收取的电商费（信息服务费）性质如何认定？应否返还？
时间：2019-08-06浏览量：
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【要点提示】
受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。电商费的收取没有法律依据及合同约定，违反了行业规定，应予退还。
【当事人信息】
原告: 谭某
被告：某置业公司
被告：某经纪公司
【案情简介】
2017年3月18日，谭某实地察看某置业公司开发建设的“橄榄树”小区后，选中一套建筑面积84.31㎡的B座511号房屋。当日，谭某向某置业公司交纳定金20000元，某置业公司出具收据“今收到谭某交来B座511定金20000元”。
2017年3月26日，谭某在购房现场签署了《团购登记单》（没有某经纪公司的签章）。约定被推荐人签署本说明时需支付信息服务费100000元，持此单可享受开发商公布售价基础上房屋总价减免7.2折。谭某据此交纳服务费100000元。同日，谭某与某置业公司签订《认购协议》，协议除载明购房人基本情况、房屋坐落、建筑面积及房号外，还载明房屋总房款491696元，其他费用：契税14750.88元、维修基金4916元、预告登记费590元、印花税759元，他项费合计21015.88元（合同备案后凭票多退少补）；买方应在签署本协议时交清首付款151696元（包括定金），剩余房款340000元贷款支付。该认购协议签订当日，谭某向某置业公司转账支付购房款、契税等费用152712.88元，某置业公司出具收据“今收到谭某交来B-511房款131696元，契税14750.88元、维4917元、产权590元、手续费759元，共计152712.88元。”
案情补充:该涉诉房屋于2012年11月21日设定了抵押，2017年5月27日，人民法院对该房屋进行了查封。
谭某以商品房销售合同纠纷为由起诉至法院，要求：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.某置业公司退还谭某定金20000元、购房款131696元，契税等21015.88元，合计172712.88元；3.被告某置业公司支付谭某已付购房款一倍的赔偿金172712.88元；4.某经纪公司退还电商费100000元，某置业公司承担连带责任。
【法院判决】
一、解除原告谭某与被告某置业公司签订的《认购协议》；
二、被告某置业公司返还原告谭某已付购房款（含定金）151696元；
三、被告某置业公司返还其代收原告谭某交纳的契税、维修基金、产权登记费、手续费合计21016.88元；
四、被告某置业公司赔偿原告谭某151696元；
五、被告某置业公司返还原告谭某电商费100000元；
【案件解析】
1.案涉《认购协议》性质：商品房销售合同or商品房预售合同？具体应如何认定？
【详见本公众号2019年7月15日推文】购房人与开发商签订《认购协议》是商品房销售合同还是预售合同？
2.《认购协议》后未办贷款，购发人诉请解除合同、返还并赔偿一倍购房款，法院支持吗？
【详见本公众号2019年7月17日推文】《认购协议》后未办贷款，购发人诉请解除合同、返还并赔偿一倍购房款，法院支持吗？
3.电商费（信息服务费）性质如何认定？应否返还、该如何确定责任？
《商品房销售管理办法》第二十八条规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。谭某在此次售房过程中支付了100000元电商费，从购房的事实过程看，该费用并不属于居间费性质，是依附于某置业公司基于房屋买卖合同收取。某置业公司虽不承认收取了谭某交纳的电商费，但某置业公司就该楼盘对外委托其他经纪公司进行销售是事实，从某经纪公司提交法院的证据内容看，均提到佣金结算问题，可以证明某置业公司知道并认可销售代理商们收取佣金之外的其他费用。因此电商费的收取没有法律依据及合同约定，违反了行业规定，应予退还。
《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”某置业公司放任经纪公司收取电商费行为的发生，应对经纪公司收取的谭某电商费承担连带返还责任，其承担返还责任后可以向该经纪公司进行追偿。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第六十条 第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
