刘其波与岑淑艳房屋买卖合同纠纷
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广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2015)深中法房终字第2315号
上诉人(原审原告)：刘其波，男，汉族，1984年8月19日出生，住所地：深圳市宝安区民治街道滢水山庄1区8栋704房，身份证号码：531。 委托代理人：张茂荣，广东信荣律师事务所律师。
委托代理人：黄斯英，广东信荣律师事务所实习律师。
被上诉人(原审被告)：岑淑艳，女，汉族，1987年11月30日出生，住所地：深圳市罗湖区宝安北路3039号，身份证号码：023。
原审第三人：中原地产代理(深圳)有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码：785254915。 法定代表人：李耀智，该公司董事长。 委托代理人：周琼，女，汉族，1991年4月20日出生，住所地：广东省梅县南口镇蕉坑村高丘，身份证号码：442，该公司职员。
原审第三人：中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行，住所地：深圳市龙华新区龙华街道人民路工商行大楼，组织机构代码：89230454-3。 负责人：王志刚，该支行行长。 委托代理人：刘中良，广东嘉得信律师事务所律师。
上诉人刘其波因与被上诉人岑淑艳及原审第三人中原地产代理(深圳)有限公司(以下简称中原公司)、中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行(以下简称工行龙华支行)房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
刘其波请求本院判令：1、撤销一审判决;2、支持刘其波的一审诉讼请求;3、岑淑艳承担本案全部诉讼及保全费用。
经审理查明，原审判决已查明的事实无误，本院予以确认。另查，涉案买卖合同第八条约定交易税费均由刘其波承担;第九条约定岑淑艳交付房屋的期限为收到全部购房款5日内。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案买卖合同为当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所列的无效事由，应为合法有效。根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于双方当事人在履约中是否存在违约情形。 关于刘其波是否构成违约的问题，刘其波上诉称其未在2015年5月30日前取得贷款承诺函，系因涉案房屋承租人不配合进行房屋价格评估及岑淑艳恶意阻挠银行出具贷款承诺所致。
本院认为，就刘其波前述上诉主张，其未能提供可供采信的证据予以证明：首先，刘其波在本案举证期限内未就其前述诉讼主张举证予以证明，其在本案二审中提交的其与岑淑艳以及中原公司员工与岑淑艳之间的往来短信中，并无岑淑艳拒绝配合进行贷款评估的内容，短信中有关承租人不配合评估公司以及承租人要求岑淑艳支付13000元的内容均系刘其波或中原公司员工单方所述，岑淑艳在短信中未予以确认，在刘其波亦未举证证明各方已经就在评估前由岑淑艳向承租人支付13000元达成合意的情况下，不能认定岑淑艳因未配合评估而构成违约。其次，虽然刘其波二审提交了承租人出具的《情况说明》及其与银行工作人员、评估公司工作人员的通话记录，但因刘其波未申请前述人员出庭作证，无法核实《情况说明》书写人及通话相对方的真实身份，依法不能采信作为定案依据。第三，刘其波在二审中向本院申请向银行工作人员、评估公司工作人员调查取证，其申请调取的内容不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条第一款所规定的“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据”，而属于应当向人民法院提出通知证人作证的范围，故本院对其调查取证申请不予准许，由刘其波自行承担未申请法院通知证人出庭作证的不利后果。
据此，因刘其波未能按约在2015年5月30日前取得贷款承诺函，导致在该日前申请办理过户的部分条件未成就，其存在履行迟延的违约情形。刘其波虽上诉亦称其系因对方未完成赎楼而行使同时履行抗辩权，但依民事法理及诚实信用原则，行使同时履行抗辩权的一方当事人应自身已具备履行条件，在刘其波于5月30日前并未取得银行贷款承诺函的情况下，其此项上诉主张不成立，本院不予支持。 关于岑淑艳是否构成违约的问题。本院认为，根据涉案合同中“(买方)取得银行贷款承诺函，且卖方已经取得房地产证原件(产权无抵押、无查封)之日起3个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，最晚不超过2015年5月30日(含当日)”的约定内容，买方已取得贷款承诺函及卖方已消除房屋抵押负担是5月30日前办理过户申请应同时具备的两个并列前提条件，在涉案合同中对完成赎楼无其他期限约定的情况下，应认定岑淑艳注销涉案房屋上抵押登记的履行期限亦为2015年5月30日前。
依民事法理，注销房屋上原抵押权登记是法律上可实现房屋所有权转移的前提，属岑淑艳作为出卖人履行《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于移转标的物所有权于买受人义务的当然之义，因岑淑艳未能在2015年5月30日前注销涉案房屋上的抵押登记，其亦构成履行迟延的违约。岑淑艳虽辩称无贷款承诺函无法完成赎楼，但涉案合同中既未约定赎楼方式为刘其波提供贷款用于赎楼，也未约定取得贷款承诺函为完成赎楼的前提条件，相反则明确约定如卖方不能获得赎楼贷款或担保公司因其他原因不能赎楼，则“卖方应自行赎楼”，故而未完成赎楼的违约法律后果仍应由岑淑艳承担，岑淑艳关于其已委托担保公司赎楼的免责辩解亦与《中华人民共和国合同法》第一百二十一条关于违约责任相对性的规定不符，本院不予采纳。
综上所述，本案双方当事人均有迟延履行的违约行为，依诚实信用原则双方均不享有因对方迟延而主张解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，双方均有权主张继续履行合同。因双方当事人均存在履行迟延，且涉案合同对双方迟延履行违约金内容的约定相同，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条关于双方违约应各自承担责任的规定，本院对刘其波关于由岑淑艳支付迟延履行违约金的请求不予支持。因刘其波已在原审中表示愿意一次性支付剩余购房款，该履行方式有利于实现合同目的且未增加岑淑艳的履约负担，抵押权人工行龙华支行亦表示在其债权得到清偿后可同意转让抵押物并注销抵押登记，涉案合同继续履行不存在法律及事实上的障碍。鉴于双方当事人对5月30日之后何时支付剩余房款及何时办理过户申请手续未能补充协商一致，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第(四)项关于在给予对方必要准备时间前提下债务人可以随时履行，债权人可以随时要求履行的规定，结合日常生活经验及交易惯例，本院酌定继续履行过程中注销涉案房屋抵押登记的合理准备时间为30日;刘其波支付除定金9万元外的剩余购房款171万元的合理准备时间为30日;双方共同向产权登记机关申请办理过户登记的合理准备时间为3个工作日。根据合同第九条的约定，岑淑艳交付房屋的期限应为收到全部购房款后5日内。
综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第(四)项、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下： 一、撤销深圳市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1139号民事判决; 二、岑淑艳于本判决生效后三十日内向中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行清偿剩余贷款本息并注销深圳市龙华梅观高速公路某处3栋307号房产(房产证号码：500XXXX873)上的抵押登记，中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行应予配合;如岑淑艳未在本判决前述指定期限内清偿贷款本息并注销抵押登记，刘其波可在该期限届满之日起三十日内代为向中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行清偿并注销抵押登记，中国工商银行股份有限公司深圳龙华支行应予配合; 三、刘其波在抵押登记注销后三十日内向岑淑艳支付剩余购房款171万元;如刘其波代为清偿贷款本息以注销抵押登记的，可在前述应付剩余购房款数额中扣除代为清偿的贷款本息及相关费用; 四、岑淑艳在收到剩余购房款后五日内向刘其波交付深圳市龙华梅观高速公路某处3栋307号房屋，并在收到剩余购房款后三个工作日内配合刘其波共同向产权登记机关申请办理该房产的过户登记，有关交易税费由刘其波承担。
