交了16万，租下商铺2天后要被拆，转让费还能退吗？
时间：2019-11-15浏览量：
文章来源：鑫霆律师作者：范律师
商铺转让，地铁口，人流密集，经营状况不错，是不是感觉很划算?但是刚接手，商铺就被认定为违建拆除了,转让费怎么办?!
基本案情
2018年11月底，小露经过白云区某地铁站口，见一临街商铺欲转让，觉得该商铺周边人流密集，经营状况不错，且已办理了营业执照，遂与商铺经营者小余达成口头转让协议，约定转让费为16万元，整体受让商铺的经营权。
随后，小余带领小露前往商铺出租人李某处。李某表示商铺系村集体物业，其通过承租方式获得使用权后进行转租，现其与村社的租赁期已届满，如小露欲顶手商铺可再与村社重新签订租赁合同后租给小露，但如无法与村社续签商铺租赁合同则无法继续经营。
小露考虑到商铺的位置后，认为李某能够续约的机会比较大，最后还是决定顶手。
2018年12月5日，小露向李某支付了租金、水电费、手续费等共计16977元，由于李某与村社的租赁合同期满，故小露与李某签订的租赁合同期限只能按原已届满的期限进行约定，即为2017年2月1日起至2018年1月31日止。同日，小露向小余支付转让款14.8万元。
顶了家商铺后，当然是要好好装修，准备早日营业了啊～
12月7日，小露准备重新装修商铺时，却被告知该商铺不符合《广州市市容环境卫生管理规定》，需进行拆除。
10日，城管部门在该商铺粘贴《责令限期改正通知书》，村社亦召开会议告知出租人李某商铺需被拆除。李某遂将小露交纳的款项扣除实际租金、水电费后退回14850元。
小露随即与小余沟通，要求其解除合同、退回转让费，但未获得同意。小露无奈起诉到法院。
法院认为
关于合同是否解除。小余向小露转让经营权、客户资源等无形资产以及商铺装修、设施等有形资产，应当遵循诚实信用原则，如实向小露披露资产的真实情况，小露亦负有谨慎审查、检验资产是否符合法律强制性规定以及双方约定的情形。
商铺在小露接收后即被通知且拆除，小露根本无法获得商铺的经营权或客户资源等无形资产，导致合同目的无法实现。同时，小露在得知商铺需拆除后即联系小余，在合理的期限内提出异议，现小露要求解除关于商铺资产的买卖关系及返还所支付对价，于法有据，予以支持。
关于应当返还的对价。小露向小余支付了转让款14.8万元，向出租人李某支付了16977元。租金属小露使用商铺后应支付的款项，由出租人李某收取，系小露与李某基于租赁合同关系而产生的款项;转让手续费由李某收取，系小露基于转让关系而支出的款项，属小露的损失;商铺无法使用后，小露收到退回押金1万元，因小露并未支付押金对价，属于小余转让予小露的资产之一，小露已获得该部分资产损失的补偿，故小露的实际损失为144177元(148000元+1177元+5000元-10000元)。
关于过错责任分配。小露明知商铺位于道路中央，却未尽谨慎义务审查商铺是否属于合法合规的建筑;其明知原租赁合同已届满，且出租人李某与村社的合同亦已到期的情况下，仍按原租赁合同条款签订租赁合同，放任经营风险的发生，导致损失的产生，其在履行合同过程中同样存在过错，应自负部分损失。
商铺无法使用的原因在于建筑物违规，小余未如实披露商铺建筑情况的过错程度明显高于小露的过错程度，且小露未实际使用商铺，从公平合理角度出发，酌定小余承担损失的80%，退还11.5万元，小露自行承担20%的损失。
判决解除小露与小余间关于白云区某地铁口商铺资产转让关系，小余退还11.5万元。
律师提醒
通过受让方式获得建筑物使用权进行经营的，应对经营行为合法性及建筑物所有权、使用权的合法性进行审查。
本律师经手的多起经营权转让纠纷案件中，由于受让人疏于对建筑物所有权、使用权合法性进行审查，如受让未经消防验收的建筑物从事饮食行业经营、受让宅基地房屋从事出租、转卖等，最终导致合同无效或无法继续履行，造成重大经济损失。合法合规经营才是获得财富的正确途径，切莫贪图小利“走捷径”，以免损害自身利益。
