一间商铺竟有六扇门，购房者能否以严重影响使用为由解除合同？
时间：2019-11-17浏览量：
文章来源：鑫霆律师作者：彭律师
古代衙门为显示威严、气派，多开六扇门。近期李先生也遇到了六扇门，原来他斥巨资购买一间一百多平米的商铺但准备装修时，竟然发现商铺足足开了六扇门!多出的五扇门严重影响了李先生对商铺的使用，为此李先生不得不与开发商对簿公堂。一个商铺开六扇门，为了威严气派?为了采光?为了通风?都不是!那究竟是为什么?
案情介绍
李先生在甲公司开发的大型商住楼中选中了一间100多平方米的毛坯商铺。李先生交齐房款后，甲公司将商铺交付给李先生并为其办理了房产证。但等李先生准备进场为商铺装修时才发现商铺多了五扇门!(其中一侧墙体被开洞安装了3扇门，另一侧墙体被开洞安装了2扇门)为此，李先生向甲公司沟通，得到的答复是该五扇门是电梯井道安全门，且甲公司告知他该五扇门不能封起来甚至不能在门口堆放物品。李先生不能接受自己购买的商铺中存在这样五扇电梯井道安全门，这会导致商铺无法正常使用，严重损害了自己的利益，于是要求解除合同并退铺退款，但遭到甲公司以各种理由的拒绝。无奈之下，李先生将甲公司起诉至法院，诉请：解除李先生与甲公司签订的《广州市商品房买卖合同》，甲方公司退还全部购房款1969688元及利息，甲方公司赔偿李先生办证税费合计61451.48元等。
商铺无端多出了五扇电梯井道安全门致使无法正常经营，李先生能否以此为由与甲公司解除签订的《广州市商品房买卖合同》?
对此，双方各执一词。
李先生诉称：
我只知道商铺存在电梯机房，但甲公司并未告知其会在该商铺内开设电梯安全门，我是在收楼后准备装修的时候才发现五扇电梯安全门的存在。一扇门变六扇门，商铺无法正常经营，必须解除合同并退款!
甲公司辩称：
涉案商铺处于电梯井的夹层，为保证乘梯人的安全，所以开了五道电梯安全门，但不影响李先生的正常使用。而且在与李先生签订商品房买卖合同前，已经提醒李先生须到商铺查看现状，并出具了情况告知书告知该商铺存在电梯机房，李先生也接收了房屋，办理了物权登记。双方的权利义务已经履行完毕，不同意解除合同及退还购房款。
法院经审理认为：虽然甲公司已在李先生认购涉案房屋时告知李先生须到商铺查看现状且商铺存在电梯机房，但是其并未提交证据证明李先生在认购涉案商铺及收楼时五扇电梯安全门已经存在。同时，经审理查明涉案商品房买卖合同的附图、不动产权证后的房屋分层图以及平面防火分区示意图均未显示涉案商铺内存在五扇电梯安全门，因此，甲公司主张李先生对涉案商铺存在五扇电梯安全门的现状认可，法院不予采纳。商铺虽然已经登记在李先生名下，但是从商铺的现状可知，涉案商铺内有五扇电梯安全门，且甲公司明确表示该五扇电梯安全门不能封起来甚至不能在门口堆放物品，且在遇到紧急情况需通过该五扇门进入电梯救援，也就是说该五扇门的存在会直接影响李先生享有的专有的占有、使用涉案商铺的权利，使李先生不能实现购买涉案商铺的合同目的，因此，李先生请求解除双方签订的商品房买卖合同，理据充分,甲公司应返还李先生购房款1969688元及利息。另外，甲公司的行为导致合同解除确实会造成李先生损失，因此，甲公司还应赔偿李先生办理商铺产权登记支出的各种税费合计61451.48元。
法院判决
一审法院判决：解除李先生与甲公司签订的商品房买卖合同;甲公司向李先生返还购房款1969688元及利息，并向李先生赔偿各项税费合计61451.48元。甲公司不服上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判。
律师说法
《中华人民共和国物权法》第三十九条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。”第七十条：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”
本案中，李先生向甲公司购买的商铺的目的是要取得商铺专有部分的所有权，该所有权包括占用、使用、收益和处分的权利，须具备以下三个要件：一是构造上具有独立性，能与其他专有所有权在建筑构造上能客观区分其范围;二是使用上的独立性，具有排他性且可独立使用;三是法律上的独立性，通过登记予以公示。该案中，从查明的事实情况反映，甲公司在李先生购买的商铺内开了五扇电梯安全门，而甲公司明确表示不能给这五扇门上锁甚至不能在门口堆放物品，遇到紧急情况需通过该五扇门进入电梯救援，也就是说，该五扇电梯安全门的存在直接导致商铺使用权中的排他性和独立使用性被一定程度的限制，这直接影响该商铺作为建筑专有部分的专有性质，致使李先生购买该商铺的合同目的无法实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”，以及第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，李先生诉请主张解除合同并要求甲公司退还购房款及赔偿损失，有法律依据，亦符合常理。
律师提醒
类似该案件的情况并不罕见，原因主要是部分开发商在规划设计销售商品房过程中只追求利益最大化，而往往将必须预留的公共使用的共有部分都纳入专有的商品房范围进行销售，并在销售过程中设置各种告知书或告知条款以限制购房者向其主张权利。因此，广大购房者在签订购房合同前一定要多留个心眼，多看一看认购书或各种告知书，以保护自己的合法权利。
