房屋租赁合同无效，承租人还可否享受免租期的免租优惠？
时间：2019-08-26浏览量：
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房屋租赁合同无效，承租人还可否享受免租期的免租优惠？
房屋租赁合同无效的原因有很多，比如因违反《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条【出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……】的规定而无效。那么，房屋租赁合同无效，承租人还可否享受租赁合同中关于免租期的免租优惠？
一、“免租期”的性质
法律上并无“免租期”的规定，因此谈论“免租期”的性质要针对某个具体的合同，因为不同的合同对“免租期”概念赋予了不同的内涵和外延。但是，房屋（含厂房）租赁合同中关于免租期的约定一般都是出租人给承租人几个月的免租期，如果承租人租期未到即退租或违约，则应当补交免租期的租金。从这样的约定来看，“免租期”的性质应当看做是附解除条件的债务免除。所附解除条件是承租人租期未到即退租或违约，条件成就则出租人有权主张免租期的租金。【附《合同法》第四十五条：“……附解除条件的合同，自条件成就时失效。……”】
当然，如果能够参考积极损失与消极损失的分类，将赠与分为积极赠与（将自己现有或将有的财产给予受赠人，即我们通常所说的赠与）和消极赠与（免除“受赠人”的给付义务，概念上和免除债务类似），可以将免租期理解为附义务的消极赠与或者附解除条件的消极赠与。
二、租赁合同无效的法律后果
我们通常所说的合同无效，是自始、当然、**、确定无效，如违建租赁合同的无效即是此种无效。
所谓自始无效，即合同溯及至合同成立时即无效；所谓当然无效，即不需要任何人主张也不需要法院判决，合同都是无效的；所谓**无效，即合同对任何人都是无效的；所谓确定无效，即无效的合同不能修复转化成有效合同。一个无效的合同，通俗讲即不存在，什么都没有。
合同全部无效，关于免租期的部分也是无效的，即附解除条件的免除债务的约定也是无效的。根据《较高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条**款【房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。】的规定承租人要按照租金的标准向出租人支付房屋占有使用费。
三、房屋占用费的调整
合同法的终极目的之一即是实现公平。假设某个租赁合同约定了以承租人承租标的房屋五年为前提给承租人五个月的免租期：（1）如果承租人刚刚享受了五个月的免租期就向法院起诉确认租赁合同无效，在此情况下如果不让承租人支付房屋占用费就对出租人不公平；（2）如果承租人的五年租期即将届满，出租人向法院起诉确认租赁合同无效要求承租人向出租人支付五个月免租期的租金，这样对承租人不公平。
要想实现公平，就要根据承租人实际租赁的时间和房屋租赁合同约定的租期的比例给承租人免租期，剩余比例期限的免租期则按照租金的标准支付房屋占用费。
