无权处分情形下买卖合同的效力及违约救济

(一)无权处分情形下买卖合同的效力

　　《物权法》第97条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”据此，可以认定，部分共有人擅自处分共同共有财产或者未达到2/3以上份额的部分共有人擅自处分按份共有财产的行为也属无权处分。

　　《合同法》第51条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条规定了未经追认的合同效力处于待定状态，如果权利人追认，则合同有效，但如果不被追认，是否意味着合同无效《合同法》未予明确，在《买卖合同解释》实施之前的司法政策曾普遍认定此类合同无效。但《买卖合同解释》第3条第1款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，首次明确了无权处分合同的效力仍为有效，从而对该《合同法》未予明确的空白提供了法律依据。

　　根据《物权法》第15条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条将不动产变动的原因与结果行为相区分，也即不动产变动的原因是依合同行为，其基础是双方当事人的意思表示一致，合同的效力依照《合同法》来认定。而不动产变动的结果则是物权行为，物权的变动依交付和登记才能生效，而不动产物权变动登记属于合同的履行，不能因不动产变动未成就而否认合同的效力。