广州合同纠纷律师-公司租赁合同发生纠纷的案例!
时间：2019-08-26浏览量：
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甲公司为某部队代理建设商务楼并与部队约定：该楼在建成后甲公司自动获得该楼的经营使用权，有权将该楼用于自用或对外出租。由于建造该楼的土地是属于部队营区的，所以，甲公司在没有取得当地政府颁发的《建设工程规划许可证》的情况下就将该商务楼建成。
XXXX年XX月X日，甲公司与乙公司签订了《房屋租赁合同》。合同约定：
1、甲公司将商务楼出租给乙公司，由乙公司负责具体的经营、招商、出租。
2、房屋租金为n元/平方米/天，车位租金为m元/个/月。
3、乙公司应当在合同签订后三个工作日内向甲公司支付履约保证金YYY万元，如果乙公司未能按时缴纳履约保证金，甲公司有权解除合同并追究乙公司的违约责任。
《房屋租赁合同》签订后，乙公司就实际控制商务楼，开始对该商务楼进行装修、招商并向商户收取租金。但乙公司并未在三个工作日内向甲公司按约交付履约保证金。
当月XX日，甲公司向乙公司发出了《停工通知》，要求乙公司即日起停止对该商务楼进行装修、招商和向商户收取租金的行为。
次月X日，甲公司向乙公司发出《终止函》。《终止函》内容为：因乙公司未能按照合同约定期限缴纳履约保证金，甲公司按约解除合同，并要求乙公司立即撤出商务楼。
同日，乙公司向甲公司回函称：乙公司因需要满足甲公司要求的注资条件以及董事长不在公司这二个原因，未能在约定期限内缴纳履约保证金，不属于违约，甲公司无权单方解除合同。
又次月X日，甲公司停止对该商务楼供水、供电。
乙公司立即向甲公司发出《通知函》，要求甲公司恢复对商务楼的供水、供电。同日，甲公司回函申明：甲公司已通过《终止函》解除与乙公司的《房屋租赁合同》，乙公司无权要求甲公司恢复水电，并且再次要求乙公司搬离。
此后，甲公司连续向乙公司发函，要求乙公司返还商务楼无果。乙公司继续对商务楼进行装修、招商和向商户收取租金。
甲公司认为，乙公司没有按约向甲公司交付履约保证金，并强占商务楼的行为严重侵害了甲公司的利益，给甲公司造成巨大损失，希望尽快收回商务楼。遂向我们咨询如何才能达到尽快收回商务楼的目的。
【我们对本案的分析意见及工作方法 】
我们认为，仅就甲公司与乙公司双方签订的《房屋租赁合同》，成立租赁合同关系这一事实而言，乙公司未按约定支付履约保证金，甲公司有权解除合同。
自甲公司向乙公司发出的《终止函》到达乙公司之日起，乙公司继续占有使用商务楼的法律依据应该已经消失，乙公司继续占有使用商务楼的行为，是对甲公司合法权益的侵犯。甲公司有权依法收回该商务楼并要求乙公司赔偿因其侵犯甲公司合法权益而给甲公司造成的损失。赔偿的标准，可以根据乙公司继续占有使用商务楼的时间，结合甲公司可将商务楼出租给第三人后可获得的租金计算。为便于计算，可按照甲公司与乙公司签订的《房屋租赁合同》所约定的租金标准执行。
但是，本案很独特的地方是，由于该商务楼建造在部队营区土地上，所以，甲公司未取得当地政府颁发的《建设工程规划许可证》就将该商务楼建成。
因此，虽然现实生活中，部队营区土地上建造的房屋有不少是未取得地方政府颁发的《建设工程规划许可证》即建造完成并投入使用的，对此，不少部队对此类问题的理解是，军事用地上的建设行为不受地方政府行政许可的约束。但是，本案中，由于乙公司继续占有使用商务楼拒不搬出，必须是需要通过地方法院来处理的，这也是甲公司需要面对的现实。所以，在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中存在“如果出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立租赁合同的，租赁合同无效”这样一个规定的情况下，甲公司通过地方法院要求收回该商务楼时，就有法院会将甲公司与乙公司双方签订的《房屋租赁合同》认定为无效合同的可能。如果这样，甲公司再依据无效的《房屋租赁合同》，以乙公司违约为由，要求和乙公司解除《房屋租赁合同》并要求乙公司返还该商务楼，就会出现相应的障碍了。
具体地说就是，如果甲公司依据《房屋租赁合同》，以乙公司违约为由，要求和乙公司解除《房屋租赁合同》并要求乙公司返还该商务楼，前提必须是《房屋租赁合同》合法有效。否则，甲公司就不能依据无效的《房屋租赁合同》提出乙公司违约的问题。如果甲公司依据无效的《房屋租赁合同》，以乙公司违约为由，要求和乙公司解除《房屋租赁合同》并要求乙公司返还该商务楼，是肯定会遇到相应的法律障碍的。
当然，如果法院认定甲公司与乙公司双方签订的《房屋租赁合同》为无效合同，依法乙公司也应该将该商务楼返还甲公司。从这个角度分析，似乎法院认定甲公司与乙公司双方签订的《房屋租赁合同》有效或无效，对甲公司实现收回该商务楼的法律目的之实现来说，都是影响不大的。但是，是选择《房屋租赁合同》有效，依据《房屋租赁合同》，以乙公司违约为由提起诉讼;还是直接选择以《房屋租赁合同》无效为由，向法院起诉，要求乙公司返还该商务楼，对甲公司而言，肯定是一个需要甲公司慎重选择的问题。
具体承办本案的律师进一步分析本案的案情后认为，虽然有不少关于部队军事用地上的建设行为不受地方政府行政许可的约束这一观点，我们不能轻易地认为没有法理依据，但是，本案最终毕竟是在地方法院审理，地方法院肯定会执行《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中的有关规定审理本案，这也是一个非常现实的问题。因此，考虑到诉讼过程中，如果陷入对“军事用地上的建设行为是否受地方政府行政许可的约束”这个问题的研讨，对甲公司来说，明显的结果是还没谈到问题最终如何解决，就首先和法院之间出现观点争议。这显然从甲公司希望尽快收回该商务楼的角度考虑，是一个既会和法院产生争议，又对甲公司来说完全没有实质意义的问题。所以，我们过多的纠结对“军事用地上的建设行为是否受地方政府行政许可的约束”这个问题的研讨，对甲公司来说，不仅是不明智的，而且是没有意义的。
律师认为
乙公司目前依仗自己实际控制、占用商务楼的事实，无论甲公司如何交涉，乙公司都我行我素，继续对商务楼进行装修、招商，向商户收取租金，应该是乙公司认为只要自己这样做，一直占住商务楼不松手，甲公司就会对自己束手无策。甚至乙公司还有可能知道，如果甲公司通过法院收回该商务楼，甲公司很可能会面临《建设工程规划许可证》与该商务楼建设合法性之间的法律争议问题。所以，实现甲公司要求乙公司尽快返还该商务楼的目的，虽然不可回避《建设工程规划许可证》与该商务楼建设之间合法性认定的问题，但是，如果我们仅仅把办理本案的眼光，局限在《建设工程规划许可证》与该商务楼建设之间合法性认定的这个问题上，那么，显然对促进甲公司法律目的之实现，并不是一种有意义的积极做法。
律师建议甲公司:
1, 先依据《房屋租赁合同》向法院起诉，不要过多的针对该商务楼建设合法性进行过多的阐述，而是把该商务楼建设合法性的问题，交由法院在审理本案的过程中去依法审查认定。
2.立案后，甲公司及时向法院申请行为保全，请求法院依法禁止乙公司继续使用商务楼进行招商和向商户收取租金的行为。
3.仔细对照《房屋租赁合同》关于该商务楼装修方面的约定，如果发现乙公司存在违约对该商务楼进行装修的行为，甲公司立即起诉，要求乙公司停止装修，恢复原状。
律师认为，前述三个法律活动关联起来，能取得的良好诉讼效果是，先搁置可能产生争议的问题，而围绕甲公司之根本目的，通过颠倒一下办案的正常顺序的方式，先做与实现甲公司核心目的有关的铺垫工作，然后再突破解决核心问题的障碍。这应该是甲公司面对目前自己所处的法律环境，所能够采取的、比较明智的做法。
前述三个法律活动关联起来，是有可能促使乙公司面对现实，打破乙公司我行我素，继续对商务楼进行装修、招商，向商户收取租金，认为甲公司束手无策之幻想的。是能够促进乙公司认真思考，如果《房屋租赁合同》有效，乙公司将基于违约，依法应该向甲公司返还该商务楼;如果《房屋租赁合同》无效，基于合同无效，乙公司也应该向甲公司返还合同标的物即该商务楼，这一对殊途同归的法律关系和法律后果的。是能够促使乙公司明白，无论《房屋租赁合同》是否有效，乙公司都是要向甲公司返还该商务楼的。
