未经业主大会决议签订 物业服务合同无效？

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidazhuang.com）

【案情】

T小区与M物业公司的《前期物业服务合同》将于2018年3月8日到期。

2017年10月20日，T小区业主委员会在未召开业主大会的情况下，与M物业公司解除了《前期物业服务合同》，并于2017年10月23日，与Y物业公司签订了《物业管理服务合同》，正式选聘Y物业公司为T小区进行物业服务，合同期限自2018年3月9日开始至2023年3月8日止。

2017年11月2日，T小区业主张萌萌得知T小区业主委员会的上述行为，是在未经过业主大会决议的情况下实施的，侵犯了自身的合法权益。

【咨询命题】

T小区业主委员会与Y物业公司签订的《物业服务合同》是否有效？

【分析解答】

其一、根据《物业管理条例》的规定，小区选聘物业公司，应召开全体业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才可进行选聘；

其二、本案中T小区业主委员会未召开业主大会，就选聘了Y物业公司并与其签订《物业服务合同》的行为显系违法，故T小区业主委员会与Y物业公司签订的《物业服务合同》无效；

其三、律师建议：业主张萌萌可先与T小区业主委员进行协商解决双方争议。若协商不成，业主张萌萌可前往T小区所在地的基层人民法院提起诉讼，请求法院依法确认T小区业主委员与Y物业公司签订的《物业服务合同》无效。

【法律依据】

《物业管理条例》第十一条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

第十二条：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”