因借款而签订《房屋买卖合同》效力

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所）

【案例指引】2016年1月，张某、刘某签订《二手房房买卖合同》，约定:刘某购买张某位于××小区1号楼4号房屋一套，建筑面积为300平方米、地下室建筑面积86平方米，合计386平方米。按套计算，该商品房总价款60万元。

    合同特别约定：房屋暂不办理过户，张某有权在1年内回购该房屋，回购费用为60万房款及以60万为基数，按照年36%利息计算至回购之日利息，期满张某未回购，应当在15日内配合完成房屋过户。

    2016年2月5日刘某向张某支付60万元，张某为刘某出具了《收条》，载明“今收到刘某现金60万元整，张某，2015年12月5日。”

    2017年1月初，刘某要求张某配合进行房屋过户被拒，遂向法院起诉，要求法院判令被告履行房屋过户义务。

    为此，刘某向律师咨询问题如下【咨询问题】： 1、双方之间签订的《二手房买卖合同》效力？2、案件的救济途径？

【律师解答----双方之间签订的《二手房买卖合同》无效】

关于双方之间《二手房买卖合同》中约定的一年内回购条款，属于《担保法》命令禁止的“流押条款”，该条款无效，但不影响其他条款效力。

《二手房买卖合同》名为买卖，实际上是为了给借款行为进行担保，双方并无二手房买卖的真实意思表示，依据《民间借贷司法解释》第24条被认定无效。

    此外，新颁布的《民法总则》第146条，也对形式与目的不一致的法律行为进行了规范，认定“虚假意思表示的行为无效，隐藏的意思表示行为法院可依法认定。”双方之间的《二手房买卖合同》虚假意思表示为房屋买卖，真实意思表示为借款担保，虚假意思导致的《二手房买卖合同》签约行为无效。

    法律依据：《担保法》**百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”

    《担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”

    《担保法司法解释》第五十七条**款：“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”

    《民间借贷司法解释》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”

    《民法总则》**百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”

    【律师解答----关于案件的救济途径如下】

    其一、可以依据《二手房买卖合同》，以民间借贷为由，要求法院判令被告支付房款60万元及利息（利息以年24%为限）。

    其二、在诉讼前或诉讼过程中可以对涉案房屋进行保全，有利于案件的执行，且在被告无力支付房屋价款时，可以申请将房屋拍卖、甚至在法定规定的流派程序后进行以物抵债。

     法律依据：《民间借贷司法解释》第二十四条：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”