认定居间合同效力认定应注意的问题！

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（wwwjinpaidazhuang.com）

(一)建设工程招标领域中居间合同是否有效?

对于这一问题，历来存在两种截然相反的观点。持肯定观点的人认为，《中华人民共和国合同法》对居间合同有明确规定，现行的法律、法规对建设领域是否允许居间也未作出禁止性规定，《中华人民共和国招标投标法》明确要求招标过程必须遵循公开、公平以及诚实信用原则，但这并不意味在招投标过程中双方当事人所签订的居间合同就违反上述基本原则。因此，基于当事人真实意思表示订立的居间合同为有效合同;持否定观点的人认为，《中华人民共和国招标投标法》第五条明确要求：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”，如果允许存在居间行为，极易扰乱正常的招投标秩序，有违招标投标基本原则。居间人的行为本质上属于追索介绍费，违反了较高人民法院(1990)民他字第31号《关于给承包单位介绍工程索要信息费如何处理问题的复函》的规定，是被法律所禁止的行为。

对于建设工程招标领域中居间合同是否有效的问题，不能一概而论。**，居间合同的内容应无明显违背《中华人民共和国招标投标法》以及《中华人民共和国招投标法实施条例》的禁止性规定，否则认定合同无效。第二，如果一方当事人主张居间合同无效，法院仅从合同内容无法判断居间合同是否有效的情况下，有必要对居间人的行为进行调查。

（二）房屋买卖中的“跳单”如何认定?

房屋买卖居间合同中所谓的‘跳单’是指房屋的买方利用中介公司提供的房源信息，却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的行为。买方的该种‘跳单’行为有违诚实信用原则，对中介公司而言系违约行为，故房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定应认定为合法有效。衡量买方是否‘跳单’违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成‘跳单’违约。

通过参与、实施串通投标违法活动行为促成交易达成，能否认定为居间合同成立?

串通投标行为是指投标者之间串通投标，抬高或压低标价，以及投标者为排挤竞争对手而与投标者相互勾结的行为。《中华人民共和国招投标法》第四十三条规定：“在确定中标人前，招标人不得与投标人就投标价格、投标方案等实质性内容进行谈判。”国家工商总局在《关于禁止串通招标投标行为的暂行规定》中对串通投标的行为也进行了明确。

《国家工商局关于禁止串通招标投标行为的暂行规定》第三条规定：“投标者不得违反《反不正当竞争法》第十五条**款的规定，实施下列串通投标行为：

①投标者之间相互约定，一致抬高或者压低投标报价。

②投标者之间相互约定，在招标项目中轮流以高价位或者低价位中标。

③投标者之间先进行内部竞价，内定中标人，然后再参加投标。

④投标者之间其他串通投标行为。”

《国家工商局关于禁止串通招标投标行为的暂行规定》第四条规定：“投标者和招标者不得违反《反不正当竞争法》第十五条第二款的规定，进行相互勾结，实施下列排挤竞争对手的公平竞争的行为：

①招标者在公开开标前，开启标书，并将投标情况告知其他投标者，或者协助投标者撤换标书，更改报价。

②招标者向投标者泄露标底。

③投标者与招标者商定，在招标投标时压低者或者抬高标价，中标后再给投标者或者招标者额外补偿。

④招标者预先内定中标者，在确定中标者时以此决定取舍。

⑤招标者和投标者之间其他串通招标投标行为。”