广州合同律师-购买二手房可能发生哪些纠纷？

　　二手房交易流程是十分复杂的，二手房买卖合同纠纷也是经常会发生的。那么为了避免出现二手房合同纠纷的问题，我们应该注意些什么?出现合同纠纷之后我们又该怎么办呢？近年来，二手房交易市场越来越火爆，关于二手房产买卖合同的纠纷问题也越来越多，二手房毕竟不像新的商品房，房屋存在的问题会很多，因此在二手房交易的过程中也很容易出现合同纠纷。下面小编就为大家介绍几种常见的二手房买卖合同纠纷的内容和解决办法，希望能对各位购房者有所帮助。再如由于律师的特殊身份，以律师名义出面，会收到意想不到的效果。威慑作用，人与人交往出现不同的态度，是由一方身份和地位不同而引起的。

　　建设工程施工合同纠纷，主要有：申请财产保全。财产保全分为诉讼中财产保全和诉前财产保全。申请诉讼中财产保全，应在法院受理案件之后、作出判决之前提出;而诉前财产保全即在起诉之前申请，但根据民事诉讼法的规定，申请人在法院采取保全措施后十五日内不起诉的，人民法院应当解除财产保全。举证期限与申请延期举证。根据《证据规定》第33条规定，举证期限可以由当事人协商一致，并经人民法院认可。由人民法院指定举证期限的，指定的期限不得少于三十日，自当事人收到案件受理通知书和应诉通知书的次日起计算。如果在举证期限内提交证据材料确有困难，应当在举证期限内向人民法院申请延期举证，经法院准许，可以适当延长举证期限。申请工程质量、造价、停窝工损失等鉴定。建设工程施工合同纠纷中，工程质量、造价、停窝工损失的鉴定是常见的鉴定情形，根据《证据规定》第二十五的规定，当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。

　　买房是人生一大事，买房后签订买卖合同更不可放松警惕，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致在合同履行中处于被动地位。因此，在买房签订买卖合同时需要多加注意，认真了解合同内容，谨防合同陷阱。咨询作用，企业随时可以就所遇到的问题向法律顾问咨询。法律顾问和企业有某种亲缘关系，无形中形成一种信任感，能从维护企业利益的角度来出谋划策。

　　建设工程合同纠纷一般由合同约定的履行法院管辖，但合同没有约定时，由发包人接受图纸所在地人民法院管辖。建设工程合同纠纷诉讼时效如何确定，《民法通则》百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”。《人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从后一期履行期限届满之日起计算”。

　　二手房交易的过程中买家贷款出现障碍。买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：1、由于个人资信等问题，银行不愿贷款;2、由于信贷政策等原因，贷款不足。在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款。通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。法律顾问的作用：预测作用，法律顾问是企业规划远景的好参谋，可帮助规划企业的整体战略和局部策略，又可以就某些专项事务提供法律意见，预测行为的功效是使企业处于“有备无患”的良好处境。

　　解决办法：为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，可直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，买家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。聘请常年法律顾问是企业高效的投资。对一个公司而言，多一名员工与少一名员工可能影响不大，而一旦聘请了律师担任公司的常年法律顾问，其作用就大不一样了。

　　处理公司与客户之间的纠纷，对公司与客户发生纠纷性质的判定：通过对产生纠纷的整个过程进行了解及分析，确定对方的行为属于恶意还是善意，向公司提交正确有效的应对方案。依据纠纷性质的不同做出相应的处理方案：如果对方的行为属于善意，只是针对具体的交易活动中某些环节而产生异议的话，则在维护公司利益不受损害的前提下，利用公司律师的身份争取以非诉讼的方式合法、合理、高效的解决纠纷;如果对方的行为属于恶意欺骗的性质，我们将在短的时间内做出有效的防范措施，并且根据事态的发展做好诉讼的准备和证据的搜集，便于将来通过诉讼方式帮助公司争取大的利益。

　　二手房交易的过程中房价上涨过快，卖家毁约。如果仅仅是签订了《购房意向书》，且《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款（价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等），则可视为签订了《房屋买卖合同》。买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。有利于增强企业信誉，树立企业形象。企业拥有自己的法律顾问是企业领导人和决策者有法律意识、现代意识和前瞻意识的表现，也是一个企业成熟、稳健、规范的标志。

　　相比一般的公司法务，法律赋予了律师更多的调查取证权、诉讼参与权等各方面的权利。律师是国家承认的具有特殊地位和特殊权利的“准司法人员”，专业的法律顾问可以就有关问题出具法律意见书、律师见证书和发表律师声明等法律文书，解决很多原本需要诉讼才能解决的问题。避让和代理作用。法律顾问作为企业某方面的代理人，在企业遇到刁难和麻烦时，不仅能提供法律依据，而且能以律师身份代理出面推档，使企业负责人加以回避，可以收到意想不到的效果。聘请外部法律顾问实际上是用一个普通员工的价格聘请到总监级的高管，并且这样的高管还不会介入管理层的利益格局，人员关系处理简单快捷，解聘、续聘十分自由。从目前的劳动力市场上看，公司内部专职法务大多专注于公司事务，但是在处理外部纠纷或者进行危机处理方面却并不一定擅长。因此，一个常年合作的外部法律顾问团队在紧急情况下所提供的帮助对企业来说非常宝贵。成功的执业律师多是积极的社会活动参加者，至少在某些熟悉的行业具有一定的人脉，便于为企业在行业上下游进行业务对接，与客户分享相关资源。

　　不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。在法律日益增加的现代社会，一旦掉入他人合同的陷阱中，损失就大了。所以，投入少量的资金聘请律师担任法律顾问，这种投资是相当划算的。

　　二手房交易的过程中中介费支付问题。由首家中介带看房并签了《看楼确认书》，但价格没有谈下来，后来看到这套房子在其他中介也挂牌，而且价格也能谈下来，这样通过其他中介成交。此时，首家中介如果说你利用他的房源成交，要求付他佣金。实践中，首家中介主张佣金，鲜有法院、仲裁机构获得支持的。私自成交。买卖双方为了节省交易成本，在通过中介促成签订了房屋买卖合同后，避开中介，私下成交过户。这种行为严重违反了诚信原则，损害了中介作为居间方的利益，跳过中介私自成交后，可能会被中介告上法院要求赔偿。“飞单”。律师见证的定义：律师见证是指律师根据委托人的委托，对一定范围内的民事法律行为的真实性、合法性做出证明，如：公司内部的股权转让、外贸合同的订立、董事会的重大决议等。

　　聘请法律顾问可以减少公司成本。盈利有两种方式：一是从市场上赚取更多的钱，一是减少成本开支。一方面，与其在遇到问题时请律师来充当“外科医生”，还不如趁早请律师成为企业的“保健医生”。对商人来说，动手术和服用维他命的成本孰高孰低是不难判断的。同理，与其花钱打官司，不如花钱请法律顾问。另一方面，聘请专业的法律顾问比公司内部设法务岗位具有更高的性价比。一名普通的公司法务的月薪通常是3000-5000元，若是具有一定资质的法务，费用通常会更高。这还不包括社会保险的花费。而对于中小型企业，一般两万左右就能请到专业的法律顾问，并且还不需提供保险、福利，选择聘请法律顾问无疑更加划算。

　　为了节省中介费用，中介业务员私下与客户达成协议，不通过中介公司而是私自收取佣金，或者在首间中介行签了《居间协议》后，又跑到另一间中介行成交，这就是“飞单”。表面上看，客户付出的费用减少了，但实际上风险很大。二手房交易的过程中交易税费计算出现误差。由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强，缴纳标准经常会发生变化，所以一定要及时了解缴纳标准。律师担任企业常年法律顾问的作用和价值，远远大于一名普通员工，甚至有可能仅仅因为一个合同在法律上把关得好，其带来的利益或挽回的损失就可能超过聘请法律顾问的费用。