房产律师：买卖、赠与、继承房屋怎样少交税？

　　近日，看到一篇这样的文章：《9月1日起，房产过户给近亲属，不征收个人所得税!》上网一查，发现许多网站都在转发。然而这不是近期的“新闻”，而是财政部网站、国家税务总局网站2019年6月25日刊登的财政部、税务总局《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》。“房产过户给近亲属，不征收个人所得税”是对“财税〔2009〕78号”文件的重申，不是新政。房产过户给近亲属不征收个人所得税的政策，由财政部、国家税务总局于2009年5月25日发布，已经执行了十年。笔者所在德衡税法团队结合房地产交易中各税种最新政策，对于买卖、赠与、继承各个方式下哪样交易税负最低进行一个详细的梳理。

　　◀卖方税▶

　　一、增值税-买卖

　　住房

　　1. 北京、上海、广州、深圳以外地区：

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

　　2. 北京、上海、广州、深圳：

　　个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

　　二、增值税免税—家庭内部流转

　　涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免征增值税。

　　包括下列情形：

　　1. 离婚财产分割;

　　2. 无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

　　3. 无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

　　4. 房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

　　三、增值税-家庭成员以外赠与

　　家庭成员以外赠与视同销售，按照买卖缴纳增值税。

　　四、个人所得税-买卖

　　根据个人所得税法的规定，个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目征收个人所得税。

　　对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。

　　1.(卖价—买价)×20%

　　对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

　　2. 核定征收：卖价×(1%~3%)

　　纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。青岛为1%和2%。

　　3. 拍卖核定：卖价×3%

　　个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时，其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除;不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。司法拍卖适用3%。

　　4. 满五唯一免税

　　个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。转让非住宅不享受满五唯一免税政策。

　　五、个税免税—家庭成员赠与、继承

　　符合以下情形的，对当事双方不征收个人所得税：

　　1. 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

　　2. 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

　　3. 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　六、个人所得税—受赠再出售

　　1. 受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　2. 受赠房屋再次出售时，可以按照差额20%，也可以按照1%~3%核定征收，并可享受免五唯一免个人所得税政策。

　　3. 个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

　　4. 受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后,再次转让该项不动产的,在缴纳个人所得税时,以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。(本段为旧规定，已失效)

　　七、城建、教育费附加

　　1. 城市建设维护费税=缴纳的增值税×7%×50%

　　2. 教育费附加=缴纳的增值税×3%×50%

　　3. 地方教育费附加=缴纳的增值税×2%×50%

　　4. 城建和附加的征免范围同增值税相同。

　　八、土地增值税-免征

　　个人销售住房暂免征收土地增值税。

　　◀买方税▶

　　一、个人所得税—非家庭成员受赠

　　1. 在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。

　　2. 对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照“偶然所得”项目20%税率计算缴纳个人所得税。

　　3. 应税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

　　4. 对通过其他无偿受赠方式取得的住房,该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。此时间影响个人所得税满五唯一免税和增值税免二免税的计算。

　　二、契税-买卖

　　契税税率为3%至5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在契税条例规定的幅度内按照本地区的实际情况确定。

　　三、契税-赠与、非法定继承征税

　　1. 赠与行为同买卖相同，征收契税。

　　2. 其中非法定继承人(包括承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人)根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。且不享受买卖中的税收优惠，按照3-5%%征收。

　　四、契税-法定继承、夫妻之间免征

　　1. 法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。(法定继承人不包括孙子女、外孙子女)

　　2. 在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

　　3. 夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。

　　五、印花税

　　1. 买卖。

　　住房：个人销售或购买住房暂免征收印花税。

　　2. 赠与和继承

　　出让方和受让方双方各承担交易价格×0.05%的印花税。

　　3. 房产证，每本5元印花税。

　　1-3 的上述印花税(不含证券交易印花税)减按50%征收

　　◀征收管理▶

　　免税条件-无须公证

　　签订购房合同后，取得购房发票就行办理契税完税，在增值税及个人所得税的“满二满五”优惠中，起算时间均以契税完税凭证或房产证取得时间孰早为原则。

　　纳税人在办理个人无偿赠与或受赠不动产免征增值税、个人所得税手续时，应报送《个人无偿赠与不动产登记表》、双方当事人的身份证明原件及复印件(继承或接受遗赠的，只须提供继承人或接受遗赠人的身份证明原件及复印件)、房屋所有权证原件及复印件。属于以下四类情形之一的，还应分别提交相应证明资料：

　　一、离婚分割财产的，应当提交：

　　1. 离婚协议或者人民法院判决书或者人民法院调解书的原件及复印件;

　　2. 离婚证原件及复印件。

　　二、亲属之间无偿赠与的，应当提交：

　　1. 无偿赠与配偶的，提交结婚证原件及复印件;

　　2. 无偿赠与父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，提交户口簿或者出生证明或者人民法院判决书或者人民法院调解书或者其他部门(有资质的机构)出具的能够证明双方亲属关系的证明资料原件及复印件。

　　三、无偿赠与非亲属抚养或赡养关系人的，应当提交：

　　人民法院判决书或者人民法院调解书或者乡镇政府或街道办事处出具的抚养(赡养)关系证明或者其他部门(有资质的机构)出具的能够证明双方抚养(赡养)关系的证明资料原件及复印件。

　　四、继承或接受遗赠的，应当提交：

　　1. 房屋产权所有人死亡证明原件及复印件;

　　2. 经公证的能够证明有权继承或接受遗赠的证明资料原件及复印件。

　　◀律师观点▶

　　一、法定继承(孙子女、外孙子女不属于法定继承人)方式税负最低，仅需缴纳印花税，非法定继承需要缴纳3-5%契税(满二的房屋继承税负可能高于买卖)。继承房屋再出售可以按照被继承人取得房屋的时间计算“满五唯一和满二”的时间，个人所得税同买卖取得的同样处理，可以差额计税或核定征收。

　　二、近亲属间赠与房屋无需缴纳1~3%个人所得税和增值税，但是契税税率为3-5%且需要缴纳合计千分之一印花税。

　　1. 房屋不超过2年，赠与的税负低于买卖;

　　2. 满五唯一住房，买卖税负低于赠与;

　　3. 2年以上非唯一住房，买卖与赠与比较主要看多交的契税与少交的个人所得税之间的比较，正常情况下买卖税负应低于赠与。

　　三、赠与、继承等已取消公证程序，且赠与和继承取得的房屋再次出售时个人所得税政策同买卖取得的房屋一样，已经无需考虑其这方面的影响。