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房产抵押登记届满，抵押关系是否会自动解除？

时间：2019-08-22

一般的房产抵押担保，在其抵押担保合同上一定会有抵押担保期间。在房地产登记部门办理抵押登记时，也一定会登记抵押担保期间，那么如果抵押担保期间已满，抵押登记是不是就自然失效呢？
且看律师分析：
李先生在2015年因资金周转不过来，向其友人陈先生借款人民币100万元，借款期限双方约定为一年，到期后一次性还清。因为借款数额较大，李先生将自己的一处房产抵押给陈先生。双方达成共识之后来到房地产登记部门进行抵押登记。登记部门的相关工作人员告知双方，依据交易中心的规定，在《抵押担保合同》中应该具有抵押期限的条款，同时抵押期限的起止时间应与借款的起止时间一致。陈先生出于信任也没有考虑太多，便与李先生签订了《抵押担保合同》，同时交付给了李先生100万元的借款。

一年后，李先生因为经营不善，无力偿还陈先生的借款。陈先生便向其要求行使自己对于房产的抵押权，将房屋变卖后，就其变卖款优先受偿。怎知李先生拿出一年前的《抵押担保合同》，声称合同中的抵押期间截止到还款日的较后一天，如今的抵押期间已过，陈先生已经过了行使抵押权的期限。陈先生虽然看见合同上写清楚了的抵押期间已过，但总觉得这样的约定有失公平，还款的期限未到，自己不能要求对方还款，可还款期限一到，抵押房产的抵押期间却就此过期，也就得不到钱，一时之间陈先生进退两难。
陈先生的遭遇具有一定的普遍性，房地产登记部门出于种种原因，对于本因由双方意思自治的合同在形式和内容上给予了一定的限制。在《抵押担保合同》中其具体表现就是规定了抵押期间须与借款期间完全一致。这种操作办法方便了房地产登记机关的内部管理，但是对于行使抵押权的抵押权人是不尽合理的。

那么当事人在合同中约定或房地产登记部门指定的抵押担保期间是否具有法律上的效力？本案中陈先生是否已经丧失了对抵押房屋行使抵押权的权利呢？

根据《担保法解释》第12条之规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”及《物权法》第202条之规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。”

由此可见，法律已经明确规定抵押权的行使期间是主债权的诉讼时效期间，这一期间为法定期间，不因当事人之间的约定而改变，抵押权的决定因素只有主债权的诉讼时效期间。笔者认为，本案中陈先生只要在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权，就可以从抵押房屋变卖或拍卖的所得价款中优先获得赔偿。也就不能成立李先生根据《抵押担保合同》中的抵押期间的条款进行抗辩。

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