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屋顶停车场所有权应当归谁？

时间：2019-08-22

27年邹主任律师团队，广东鑫霆律师事务所（www.jinpaidzhuang.com）
1.屋顶停车场无法脱离屋顶单独存在，若无相反证据以及特别约定，应属小区全体业主共有。
对于系争屋顶停车场的权属，应根据案件具体情况综合考虑。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分应属业主共有。系争停车场建造在归业主共有的、本属于建筑物基本结构部分的屋顶之上，并与屋顶直接合为一体，无法脱离屋顶单独存在，在无相反证据以及特别约定的情况下，系争屋顶停车场应属小区全体业主共有。配套的汽车升降梯的权利归属应与屋顶停车场一致。

案例索引：上海市第二中级人民法院〔2010〕沪二中民二（民）终字第728号、730号“上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会诉上海国宏置业有限公司、上海宝鼎投资股份有限公司物权确认纠纷案”，见张晓频：《屋顶平台停车场权利归属之法律探析》，载较高人民法院《人民司法·案例》2011年第16期。

2.对全体业主共有的车位，经物业管理单位对外出租，其租金收益应归全体业主共有。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对全体业主共有的车位，经物业管理单位对外出租，其租金收益归全体业主共有。承租人虽通过物业管理单位租赁车位并支付相应费用，但对租赁车位的管理，应从小区秩序和谐稳定、业主生活安定便利等要求出发，遵循小区业主大会决议、物业管理合同、小区管理惯例及物业管理单位的规范要求。

案例索引：上海市闵行区人民法院〔2013〕闵民五（民）初字第418号“徐某与缪某侵权纠纷案”，见殷雪、龚漾：《小区业主租赁车位使用权纠纷权属界定》，载较高人民法院《人民司法·案例》2015年第18期。

三、实务要点

1.不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于《物权法》的调整范围。

《物权法》第七十四条**款、第二款适用于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库”的归属。实践中，车位、车库的情况不统一，有的是建筑规划内的，有的是占用闲置土地的，有的是占用道路的，应当区别对待。《物权法》只对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属予以了明确。那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿车位及违反规划要求所建的车位、车库不属于《物权法》的调整范围。

要点索引：见较高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第239页。

2.《物权法》第七十四条第二款规定的“车位”、“车库”，是指项目建设之初按照规划批准建成的车位、车库；该条第三款规定的“车位”，是指建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位。

《物权法》第七十四条第二款规定的“车位”、“车库”，实际上是针对项目建设之初，按照规划批准建成的车位、车库的归属问题作出的，建设单位是有权处分这些车位、车库的。而其第三款规定的情况，与该条前款具体所指是有所不同的。第三款规定中所指的车位，立法本义实际上是指初始规划之外另行产生的车位。《物权法》将项目建设时按照规划建成车位、车库的归属问题，交由双方当事人自行协商确定其权属，而在项目建设按照规划的批准建设完成后建设单位或者物业服务企业再占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位，应适用第三款的规定，认定为属于业主共有。

要点索引：见较高人民法院民事审判**庭编著：《较高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》，人民法院出版社2009年版，第100页。

3.规划用于停放汽车的车位、车库应首先满足小区业主的需要，是处理小区车位、车库归属问题应遵循的基本原则。

车位、车库的归属问题，涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区业主的需要。这是处理小区车位、车库归属问题应遵循的基本原则。对此，可从两方面理解：其一，区分所有建筑物的建设，必须保障设置规定数量的停车设施，禁止开发商将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发；其二，建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。

要点索引：见较高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》人民法院出版社2007年版，第239页。

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