房屋抵押权与租赁权之间的冲突及解

对于房屋抵押权与租赁权之间冲突的解决,笔者从以下两种情形来分析:

第一种情形是,房屋租赁权设定在先,房屋抵押权设定在后。租赁权与抵押权可以并存于同一房屋之上。当两者之间发生权利冲突时,遵循“买卖不破租赁”原则,即租赁权可对抗抵押权。抵押权实现后,新的房屋所有人必须承受租赁继续有效的负担。租赁权对抗抵押权,是为了维护稳定的租赁关系,促进租赁业的发展,使物的价值充分实现。我国《合同法》第229条及《物权法》第190条都有明确规定。

第二种情形是,房屋抵押权设定在先,房屋租赁权设定在后。房屋抵押权成立后,在抵押期间,房屋抵押人对房屋仍可以行使使用、收益的权利。一般情况下,租赁期限短于抵押所担保债务的履行期限,租赁合同不会影响抵押权的实现。但在租赁期限超过了抵押所担保债务的履行期限的情况下,先成立的抵押权必然影响到租赁合同的效力。对于如何解决二者之间的权利冲突,理论界主有三种观点: ( 1)即使抵押权先于租赁权,仍适用“买卖不破租赁”的法则赋予租赁权人的对抗效力。通过折价、变卖、拍卖方式处分抵押物时,租赁合同不因抵押权的实现而消灭 [1]。( 2)抵押权先于租赁权设定,租赁权不能影响抵押权的实现,即以抵押物为标的成立的租赁合同对于抵押物的受让人不继续有效 [2]。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款确认了抵押权优先于租赁权的原则。( 3)借鉴日本民法的“短期租赁保护”制度 [3],经登记后的抵押物短期租赁(如建筑物的租赁期限在3年以下的为短期租赁)在无害于抵押权时能对抗抵押权。

笔者同意第二种观点,认为房屋抵押权设定在先,租赁权设定在后时,抵押权的效力优先。

首先,笔者认为第一种观点值得商榷。这种观点将“买卖不破租赁”的法则绝对化,该法则规定在《合同法》第229条之中:租赁物在租赁期间发生的所有权变动,不影响租赁合同的效力。从此条“在租赁期间”的规定可以看出,该法则是适用租赁在先的情况,即“买卖不破租赁”是在先租后抵的场合适用,而在先抵后租的场合并不适用。因为在先抵后租的场合,抵押权设立在先,抵押权是一种物权,即使把租赁权也认定为一种物权,那么对于两种物权之间的冲突,依据“先物权优于后物权”、“时间在先则效力在先”的原则,抵押权也应先实现,而不应适用“买卖不破租赁”原则。所以第一种观点的理论依据是不合适的。